데이터 분석
같은 돈으로 본 재개발과 재건축: 서울 진행 구역 데이터 비교
글 기준 2026.09.26. 재개픽이 입주까지 현금을 낼 수 있는 서울 진행 구역 806곳을 사업 종류별로 나눠 같은 가정으로 비교했어요. 아파트 재건축 152곳은 입주까지 현금의 중간값이 30.6억으로, 재개발 331곳(10.0억)의 약 3.1배예요. 차이는 거의 매수가에서 나와요. 분담금 중간값은 재건축 8.9억, 재개발 9.3억으로 오히려 재개발이 조금 커요. 전세를 끼고 살 수 있는 곳은 재개발이 139곳인데 재건축은 0곳이에요. 재건축 152곳 모두 아파트 단지라 토지거래허가(실거주 2년)에 걸려서예요.
이 글의 숫자 기준 중간값과 단계·차단 이유는 재개픽이 입주까지 현금을 내는 진행 구역 806곳 전체 기준이에요. 전세 끼고 살 수 있는 곳은 144곳(재개발 139곳, 가로·소규모 5곳)이에요. 전세 낀 매수를 막는 규정이 없는 189곳에서, 구 평균 시세로만 추정한 45곳을 뺐어요.
나눈 기준
구역마다 붙은 사업 종류를 네 묶음으로 모았어요. 재개발은 재개발 213곳과 도시정비형 재개발 118곳, 재건축은 아파트 재건축 152곳이에요. 가로·소규모는 가로주택(모아주택) 175곳, 소규모재건축 29곳, 소규모재개발 2곳이에요. 모아타운 관리지역 117곳은 성격이 달라 따로 봤어요.
가정은 모두 같아요. 무주택, 대출 끼고, 84㎡ 입주, 연소득 미입력이에요. 매수가는 재건축이면 해당 단지 실거래 중간값(152곳 모두), 재개발이면 반경 300~800m 구축 빌라 실거래 중간값이에요. 재개발 가운데 46곳은 주변 거래가 적어 구 평균 시세로 추정한 값이 들어가 있어요.
같은 돈인데 어디서 갈리나요?
| 종류 | 구역 | 매수가 | 분담금 | 분담금 ÷ 매수가 | 입주까지 현금 (가운데 절반) | 입주까지 10억 이하 | 전세 끼고 가능 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 재건축 | 152곳 | 22.0억 | 8.9억 | 0.45배 | 30.6억 (17.6~40.6) | 19곳 | 0곳 |
| 재개발 | 331곳 | 3.8억 | 9.3억 | 2.48배 | 10.0억 (6.3~13.2) | 166곳 | 139곳 |
| 가로·소규모 | 206곳 | 3.1억 | 8.2억 | 2.67배 | 6.8억 (5.8~10.6) | 148곳 | 5곳 |
| 모아타운 | 117곳 | 2.8억 | 8.4억 | 2.88배 | 6.5억 (5.7~10.9) | 83곳 | 금액 미정 |
재건축 매수가 중간값은 22.0억, 재개발은 3.8억이에요. 분담금을 매수가로 나눠 보면 재건축은 0.45배, 재개발은 2.48배예요. 분담금 금액은 비슷한데 매수가가 5.8배 차이 나서 생기는 결과예요. 감정가 추정치를 매수가로 나눈 값의 중간값은 재건축 0.32, 재개발 0.46으로 오히려 재건축이 낮아요. 재건축 매수가에는 감정가로 인정받지 못하는 웃돈이 더 크게 붙어 있다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 재건축 152곳 가운데 5곳은 분담금이 마이너스, 즉 돌려받는 쪽으로 계산됐어요. 반대로 낡은 빌라는 싸게 사는 대신 새 아파트를 받으려면 매수가의 두 배 넘는 분담금을 내야 해요.
입주 때 받는 잔금대출도 재건축에 불리해요. 재건축 구역 주변 신축 시세 중간값은 31.0억이고, 152곳 가운데 95곳이 25억을 넘어 잔금대출 한도가 2억이에요. 재개발은 신축 시세 중간값이 17.0억이고 25억 초과는 10곳뿐이에요.
그래서 같은 돈으로 열리는 곳 수가 크게 달라요. 현금 7억이면 재건축은 8곳, 재개발은 117곳, 가로·소규모는 109곳이에요. 10억이면 19곳, 166곳, 148곳이고, 15억이 돼도 재건축은 30곳(20%)이에요. 재건축 가운데 가장 적게 드는 곳은 5.2억, 재개발은 4.3억이었어요.
같은 종류 안에서도 폭이 넓어요. 입주까지 현금의 가운데 절반은 재건축이 17.6억~40.6억, 재개발이 6.3억~13.2억이에요. 재건축의 아래쪽 4분의 1 선도 재개발의 위쪽 4분의 1 선보다 높아요. 가로·소규모(5.8억~10.6억)와 모아타운(5.7억~10.9억)은 매수가가 더 낮아 총액 중간값이 각각 6.8억, 6.5억이에요. 분담금 중간값은 네 종류 모두 8.2억~9.3억 사이예요. 사업 종류보다 처음 사는 값이 총액을 가르는 셈이에요.
단계 분포
조합설립(또는 사업시행자 지정) 이후 단계에 있는 곳은 재건축 95곳(63%), 재개발 126곳(38%), 가로·소규모 200곳(97%)이에요. 재개발은 정비계획 수립이나 구역 지정 단계가 131곳으로 가장 많고, 모아타운 관리지역 117곳은 전부 관리계획 단계예요.
단계는 '지금 사면 새 아파트를 받을 수 있나'와 바로 이어져요. 서울은 2025년 10월 16일부터 전역이 투기과열지구예요. 이 지역에서는 도시정비법에 따라 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에 산 사람이 조합원 지위를 넘겨받지 못해요. 가로주택·소규모재건축·소규모재개발도 2022년 8월부터 조합설립인가 이후 매수분은 조합원이 될 수 없어요(소규모주택정비법 제24조).
데이터로 세어 보면 재건축 152곳 가운데 87곳은 지금 사면 입주권이 없고, 8곳은 인가 여부를 확인하지 못해 판정을 보류했어요. 입주권이 나오는 시기인 곳은 57곳이에요. 재개발은 관리처분 이후라 입주권이 없는 곳이 11곳에 그쳐요. 가로·소규모는 158곳이 입주권 없음, 42곳이 판정 보류예요. 재건축에서 입주권이 나오는 57곳 가운데 41곳은 이미 추진위원회 단계라, 조합설립인가가 나는 순간부터 그 뒤에 사는 사람은 입주권이 없어요. 나머지 16곳은 정비계획 수립이나 구역 지정 단계예요. 재건축에서 '사도 입주권이 나오는 시기'는 사업 초반에 몰려 있어요. 이 57곳의 예상 입주까지 남은 기간 중간값은 18년이고 10년 안에 준공할 확률 중간값은 6%예요. 입주권이 없는 87곳은 13년, 26%예요. 입주권을 받을 수 있는 재건축일수록 오래 기다려야 해요.
종류 전체로 보면 예상 입주까지 남은 기간 중간값은 재건축 13년, 재개발 14년, 가로·소규모 9년 2개월이에요. 10년 안에 준공할 확률 중간값은 각각 21%, 16%, 28%예요.
재건축과 전세 끼고 사기
재건축 152곳의 차단 이유는 모두 같아요. '전세 낀 매수 불가 · 아파트 단지 토지거래허가(실거주 2년)'예요. 서울은 2025년 10월 20일부터 전 자치구의 아파트와 같은 단지 안 연립·다세대가 토지거래허가구역이에요. 지정 기간은 2026년 12월 31일까지이고 재지정 여부는 따로 확인해야 해요. 허가를 받아 산 사람은 2년간 실거주해야 해서, 세입자를 그대로 두고 전세금으로 매수가를 메우는 방식이 사실상 막혀요. 이 글의 재건축 152곳은 모두 아파트 단지라 단계와 상관없이 전부 해당돼요. 단독주택을 허물고 짓는 재건축은 아파트 토지거래허가 대상이 아니라서, 전세 끼고 사기 글에서는 일부 재건축이 '막히지 않음'으로 따로 잡혀요. 입주권이 나오는 시기인 57곳도 예외가 아니에요.
전세를 못 끼면 계약할 때 드는 돈이 확 달라져요. 현금으로 살 때 계약 시점에 필요한 돈(매수가와 취득세에서 매수 대출을 뺀 돈)의 중간값은 재건축 18.8억, 재개발 2.8억이에요. 재개발은 전세를 끼면 이 돈이 중간값 1.8억까지 내려가지만, 재건축은 그 길이 없어 매수가의 대부분을 계약 때 마련해야 해요.
재개발 구역의 빌라와 단독주택은 이 아파트 토지거래허가 대상이 아니에요. 그래서 재개발 331곳 가운데 184곳은 전세 낀 매수를 막는 이유가 없어요. 아래 신속통합기획 후보지 133곳을 이미 뺀 숫자예요. 이 중 45곳은 주변 거래가 적어 구 평균 시세로 추정한 구역이라(재개발 전체로는 46곳), 재개픽처럼 곳 수에서 빼면 139곳이에요. 이 139곳 가운데 계약 때 드는 돈이 2억 이하인 곳이 79곳, 중간값은 1.8억이에요. 신속통합기획 후보지 133곳은 따로 막혀요. 서울시는 신속통합기획 후보지를 고를 때 사업구역 전체를 토지거래허가구역으로 묶는 방침이고(2026년 7월 도시계획위원회 의결), 재개픽은 신속통합기획 표시가 있는 재개발 구역을 이 경우로 봐요. 실제 지정 여부와 기간은 구청에서 확인해야 해요.
가로·소규모는 전세 끼고 가능한 곳이 5곳뿐이에요. 단지형이라 아파트 토지거래허가에 걸리는 곳이 17곳이고, 대부분은 조합설립 이후라 입주권이 없거나 판정 보류예요. 모아타운 관리지역은 재개픽이 전세 낀 매수 금액을 내지 않아요. 관리지역 안에서 모아주택 조합이 따로따로 설립돼 매물마다 입주권 여부가 달라서예요. 117곳 가운데 57곳은 이미 설립인가 조합이 있어 그 구역 매물은 조합원이 될 수 없다고 표시돼요. 모아타운의 토지거래허가는 도로 지목 토지에만 걸려요.
한 가지 덧붙일 제도가 있어요. 국토교통부는 2026년 5월 무주택 실수요자가 세입자 있는 토지거래허가구역 주택을 살 때 입주를 임대차 종료 때까지 미룰 수 있게 했어요. 10월 1일 시행 개정으로 세입자의 계약갱신 1회까지 유예 범위가 넓어지고 신청 기한도 2027년 말로 늘었어요. 늦어도 2029년 말에는 입주해야 해요. 입주 뒤 2년 거주 의무는 그대로라 일반적인 전세 낀 투자와는 달라요. 재개픽은 이 유예를 반영하지 않아요.
네 묶음 비교의 한계
- 중간값은 806곳 전체 기준이에요. 재개픽 기본 화면은 입주권이 나오는 구역만 세서, 재건축은 57곳, 재개발은 271곳만 입주까지 현금이 나와요.
- 재건축 매수가는 단지 실거래 중간값이라 평형 차이를 다 반영하지 못해요. 재개발 빌라 매수가도 반경 거래 중간값이라 실제 매물과 다를 수 있어요.
- 감정가, 비례율, 조합원 분양가는 작성자 가정값이에요. 분담금은 사업마다 크게 달라요.
- 재건축부담금, 중개보수, 보유세는 계산에 없어요. 재건축부담금이 나오는 단지는 실제 부담이 더 커요.
- 토지거래허가와 입주권 판정은 공개 자료로 한 1차 판정이에요. 조합과 구청 공고로 다시 확인해야 해요.
- 재개발과 재건축 가운데 어느 쪽이 낫다고 말하는 글은 아니에요. 같은 가정에서 숫자가 어떻게 갈리는지만 봤어요.
종류별로 관심 구역 고르기
재개픽에서 사업 종류를 골라 같은 금액으로 비교할 수 있어요. 대출 끼고 7억 · 재건축과 대출 끼고 7억 · 재개발을 열어 보면 기본 화면 기준 6곳과 114곳이 나와요. 전세 끼고 2억 · 재건축을 열면 토지거래허가 때문에 곳 수가 0으로 나오는 것도 볼 수 있어요. 가정과 출처는 「숫자는 이렇게 냈어요」에 있어요.
규제는 2026년 10월 기준 보도와 고시로 확인했어요.