출처와 가정
입주까지 드는 돈, 이 자료와 가정으로 냈어요
서울에서 진행 중인 정비사업마다 '입주까지 내 돈'을 공개 자료와 몇 가지 가정으로 추정해요. 숫자마다 쓴 자료와 가정, 계산에서 뺀 것을 적었어요.
계산하는 세 가지 숫자
- 지금 필요한 돈: 계약하는 날 손에 있어야 하는 돈이에요. 전세를 끼면 집값에서 세입자 전세금을 빼고 취득세를 더해요. 대출을 끼면 집값과 취득세에서 지금 규제로 받을 수 있는 대출을 빼요.
- 이주 때 드는 돈: 철거 전에 세입자에게 돌려줄 전세금 가운데 이주비 대출로 못 채우는 돈.
- 입주까지 현금: 새 아파트에 입주할 때까지 드는 내 돈 전부예요. 집값과 세금에 분담금과 이자를 더하고, 입주 때 받을 잔금대출만큼 뺐어요.
데이터 출처
| 자료 | 쓰는 곳 | 갱신 | 링크 |
|---|---|---|---|
| 서울시 정비사업 정보몽땅 | 사업장 목록·사업개요·추진경과(단계별 인가일·시공자·동의율) | 매일(바뀐 곳 먼저, 하루 최대 350곳 · 7일 넘은 곳 다시 읽기) | 원문 |
| 서울시 신속통합기획·모아타운 현황 | 신통기획·모아타운 대상지와 취소 현황 | 서울시 발표 때마다(2026.3~7 발표분) | 원문 |
| 국토교통부 실거래가(서울 열린데이터광장 부동산 실거래가·전월세가) | 구역 안·주변 빌라 매수가, 전세, 주변 신축 아파트 시세 | 매일(신고 기준 · 최근 3년) | 원문 |
| 서울도시공간포털(UPIS) 정비구역·정비사업 현황 | 구역 경계(지도·구역 안 거래·필지 판정) | 매주 월요일 | 원문 |
| 서울도시공간포털 연속지적·건물 레이어 | 경계 안 필지·면적·개별공시지가(내 지분 값 추정), 건물 사용승인연도(노후도) | 경계가 바뀐 구역만 다시 | 원문 |
| 서울시 건축물대장 총괄표제부(서울 열린데이터광장) | 아파트 단지 대지면적·용적률·세대수·사용승인일(재건축 연한 단지) | 매주 월요일 | 원문 |
| 법원경매정보 | 서울 5개 지방법원 부동산 기일입찰 물건 중 구역 경계 안 필지 | 매일(새로 들어온 날만) | 원문 |
| 서울부동산정보광장 토지거래허가 내역 | 구역 안 필지 토지거래허가 건수·용도 | 매일(최근 62일만 조회돼 날마다 쌓음) | 원문 |
| 서울시 상권분석서비스(서울 열린데이터광장) | 구역 반경 1km 상권·점포·학원 수 | 매주 월요일(분기 자료) | 원문 |
| 국가법령정보센터 | 도시정비법·소규모주택정비법·서울시 조례(입주권·재당첨·동의율) | 법령이 바뀔 때 확인 | 원문 |
| 서울시 역사마스터 정보(서울 열린데이터광장) | 역 위치, 가까운 역, 도보 시간, 지도의 역 점 | 개통·역 이름이 바뀔 때 | 원문 |
| 서울시 대규모점포 인허가 정보(서울 열린데이터광장) | 대형마트 영업 여부와 위치 | 분기 | 원문 |
| OpenStreetMap | 학교·병원·대형마트 위치, 한강 수면 | 손으로 받음(2026.10.1) | 원문 |
| OpenFreeMap 지도 타일 | 배경 지도 | 실시간 | 원문 |
| southkorea/seoul-maps 공개 저장소(통계청 2013 센서스 경계) | 첫 화면 지도의 자치구 경계 | 고정 | 원문 |
| 언론 보도·구청 고시 | 정보몽땅보다 늦게 반영되는 인가·시공사 보완, 월간 리포트 원문 링크 | 월간 리포트마다 표기 | – |
데이터는 매일 아침(서울 시간 오전 6시 40분 시작) 자동으로 다시 모아 계산해요. 어떤 자료를 못 받은 날은 전날 자료를 그대로 쓰고, 페이지 아래 '데이터 기준'에 기준일을 적어요. 자료마다 이용조건은 소개의 자료 출처에 있어요.
가이드 글의 곳 수는 글을 쓴 날 자료로 센 값이라 오늘 첫 화면과 다를 수 있어요. 늘 오늘 숫자를 보여 주는 곳은 첫 화면과 구별 페이지예요.
계산 방법과 가정
- 집값(매수가): 오래된 빌라 실거래의 중간값이에요. 아파트 재건축은 그 단지 거래를 써요. 구역 안 → 대표지번과 같은 본번 → 구역 반경 300~800m → 같은 동 → 같은 구 다른 구역 순서로, 앞 단계에 쓸 거래가 모자랄 때만 다음으로 넘어가요. 마지막 단계까지 간 곳은 '구 평균 시세로 추정'이라고 적어요.
- 입주 때 새 아파트 값: 반경 1.5km 안에서 2016년 이후 지은 아파트의 같은 평형 실거래 중간값. 비교 거래가 10건이 안 되면 차익을 내지 않아요.
- 내 지분 값: 개별공시지가에 시세와의 차이를 반영해 감정가를 추정하고, 빌라는 매수가의 95%, 아파트는 시세의 75%를 넘지 않게 묶었어요. 비례율은 100%로 둬요. 계수는 저희가 정한 가정이라 실제 감정평가와 다를 수 있어요.
- 조합원 분양가: 새 아파트 시세가 높을수록 할인을 크게 잡아 시세의 42~75% 사이로 봐요.
- 대출: 2025년 10월 16일에 바뀐 규제가 기준이에요. 입주 잔금대출은 집값의 40%와 가격대별 한도 가운데 작은 쪽까지 잡고, 연소득을 넣으면 DSR 40%(30년 원리금균등 상환, 스트레스 금리 3%p 더함)까지만 봐요. 집이 두 채 이상이면 주택담보대출은 없다고 봐요.
- 전세가율: 서울 연립·다세대 평균 56.6%(2026년 3월)를 쓰고, 도봉·강서·금천·종로는 구별 값을 써요. 직접 바꿀 수 있어요.
- 이주비 대출: 감정가와 조합원 분양가 가운데 큰 값의 40%(6억 한도)로 잡아요. 감정가 기준으로만 주는 조합이 많아 실제로는 더 적을 수 있어서, 그렇게 잡으면 이주 때 얼마가 더 드는지 재개픽 결과와 리포트에 함께 적었어요.
- 중도금 이자: 분담금의 60%를 연 4.5%로 2년 빌린다고 봐요.
- 입주 시기와 준공 가능성: 서울 사업장들이 단계마다 실제로 걸린 기간으로 냈어요. 아직 다음 단계로 못 간 곳도 오늘까지 걸린 기간으로 넣고, 이 기간들을 4,000번 무작위로 이어 붙여 범위를 잡아요. 취소·해제된 구역은 자료에 없어 조금 낙관적이에요.
- 토지거래허가 구역: 실거주 의무가 있어 '전세 끼고' 곳 수에서 빼요.
계산에 쓰는 계수 자세히
감정가는 빌라의 경우 대지지분 면적에 공시지가를 곱해 1.4배로 올리고 건물값 2천만 원을 더해요. 아파트는 세대당 대지지분으로 같은 셈을 하되 1.35배를 써요.
대지지분을 모르면 빌라는 주변 거래 전용면적의 55%로 잡아요. 아파트는 구역 면적의 80%를 토지등소유자 수로 나눠요. 아파트 대지지분이 5~300㎡를 벗어나면(등록 면적 오류 같은 경우) 감정가를 시세의 65%로, 공시지가 자료가 없으면 매수가의 50%로 대신 잡아요. 재개픽에서 내 대지지분을 넣으면 바로 바뀌어요.
조합원 분양가는 새 아파트 시세의 75%에서 시작해, 시세가 높은 구역일수록 42%까지 낮춰요.
목록에서 빼는 곳(참고값)
금액이 계산되더라도 믿을 만한 거래가 부족하면 곳 수와 목록에서 빼요. 빼는 곳은 두 가지예요.
- 참고값(추정 신뢰 낮음): 매수가를 정한 거래가 아래 중 하나에 걸리는 곳이에요. ① 구역 경계 안 빌라 거래로 정했는데 3~4건뿐(5건부터는 보통으로 봐요) ② 구역 밖(반경 300~800m·같은 동) 거래로 정했는데 3건 미만 ③ 매수가를 정한 마지막 거래가 실거래 자료 기준일보다 12개월 넘게 오래됨 ④ 아파트 위주 구역인데 빌라 거래로 정함. 구역 밖 거래 3건 이상으로 정한 값은 보통이에요(구역 안 최근 거래가 없으면 ‘주변 시세 기준’이라고만 적어요).
- 구 평균으로 추정한 곳: 구역 안팎에 쓸 거래가 없어 같은 구 다른 구역 빌라 거래 중간값을 매수가로 넣은 곳이에요.
참고값인 곳은 구역 페이지(/z)와 자치구 페이지(/gu)에 숫자를 보여 주되 옆에 ‘참고값 · 추정 신뢰 낮아 목록에서 뺐어요’라고 적어요. 구 평균으로 추정한 곳은 구역 페이지(/z)에서만 숫자를 참고로 보여 주고, 자치구 페이지(/gu) 목록과 월간 리포트에서는 숫자 대신 ‘자료 부족’(금액 미정)으로 둬요. 두 경우 모두 첫 화면 곳 수와 중간값에는 넣지 않아요. 그래서 첫 화면과 자치구별 페이지의 ‘전세 끼고 계산되는 곳’ 수는 같은 기준이에요.
계산에 넣지 않은 것
중개보수·등기비·보유세(재산세·종부세)·양도세·이사비·재건축부담금·생애최초 취득세 감면은 계산에 없어요. 시세 상승률은 기본 0%예요.
정확도 점검
- 시공사 기록이 없는 진행 구역 30곳을 무작위로 골라 기사와 대조했더니 11곳은 이미 시공사를 뽑은 상태였어요. 확인된 곳은 데이터에 보강했어요.
- 최근 1년 인가 날짜 30건을 대조해 판정 가능한 16건 중 13건이 일치했어요. 어긋난 3건(착공·준공)은 '확인 중'으로 표시해요.
- 월간 리포트는 실리는 인가 전부를 원문(기사·고시)과 대조하고 링크를 달아요.
계산 방식을 고친 날에는 그날 바뀐 금액을 소식에서 따로 표시해요. 고친 날과 버전은 오류 수정 기록에 있어요.
오류 알리기
날짜·단계·시공사가 기사나 고시와 다르면 구역 이름과 근거 링크를 문의하기로 알려 주세요.