번동 148번지 일대, 높낮이 74m 구릉지에 최고 29층 3,300세대 계획

최고 29층, 3,300세대 내외

서울시 자료로 계획은 구역면적 108,735㎡에 최고 29층, 공동주택 3,300세대 내외, 용적률 250%예요. 2025년 2월 미아동 258번지 일대와 함께 신속통합기획이 확정됐고 2026년 5월 28일 정비구역 결정이 고시됐어요. 정비사업 정보몽땅에는 2025.12.16 추진위원회 승인(동의율 50.91%)과 2026년 4월 정비업체·설계자 선정이 올라 있어요. 계획 세대는 3,125세대로 등록돼 있어 서울시 자료와 조금 달라요.

정비업체는 (주)신한피앤씨, 설계자는 (주)삼하건축사사무소예요.

토지거래허가가 막은 전세 끼고 계산

기준 매수가는 구역 안 빌라 11건의 중간값 1억 7,000만이에요. 대지 3.3㎡당 대표 거래 중간값은 2,171만으로 서울 재개발 구역 가운데 낮은 편이에요.

전세가 매수가의 68%나 돼서 토지거래허가만 아니었다면 전세를 끼고 몇천만 원으로 들어가는 계산도 나왔을 거예요. 지금은 사면 2년 실거주해야 해서 대출을 끼는 값으로만 봐요.

최근 12개월 거래는 26건이에요.

같은 건물에서 매매와 전세가 함께 신고된 집들만 놓고 보면 전세가 매매가의 67.9%까지 올라와요. 토지거래허가 신청은 2026.08.18 뒤로 8건, 최근 30일에 3건이었어요.

옹벽과 경사로가 늘어나는 땅

구역 평균 경사 10.2°, 높낮이 차이 74m는 서울 재개발 구역 가운데서도 손에 꼽히게 가팔라요. 단지를 앉히려면 옹벽과 단지 안 경사로 공사가 커지고 동 위치에 따라 조망과 진입 높이가 크게 달라져요.

노후·불량 건물 비율은 90%, 지은 지 10년이 안 된 건물은 7동이에요.

구역은 108,735㎡ 넓이에 계획 용적률 250%고, 낡은 건물들은 평균 34년 됐어요.

조합설립부터 남은 일정

번동148은 아직 조합설립 전이라 통계가 넓게 퍼져요. 빠르면 2039.11, 늦으면 2047.09까지 보고 중간값 2043.04를 기준점으로 삼으면 돼요. 10년 안에 끝날 가능성은 7%예요.

미아역까지 걸어서 15분으로 잡혀요. 언덕 위쪽 집이라면 실제로는 더 걸려요. 바로 옆 미아동 258번지 일대와 같은 날 구역이 지정돼 두 곳을 함께 보면 비교가 쉬워요.

강북구 46개 구역 가운데 추진위 단계에 있는 곳이 9곳이에요. 직선거리로 광화문은 8.3km, 강남역은 14.4km, 여의도는 15.4km예요.

계약 전에는 구청에 물어볼 것이 있어요. 건물 사용승인일이 권리산정기준일(2026.05.28)보다 앞서는지와 신속통합기획 후보지 단계에서 따로 고시된 날짜가 있는지예요. 언덕 위 집과 아래 집은 사는 동안의 불편도 감정평가도 달라요. 토지거래허가로 2년은 실거주해야 하니 15년 넘는 대출 이자까지 셈해 두세요.