은평구 불광동 248 · 재건축 · 글 기준 2026.09.26
불광미성, 정비계획이 추진위보다 먼저 확정된 1988년 단지
불광미성은 정비계획이 먼저 확정되고 추진위가 뒤따라온 단지예요. 1988년에 지은 아파트로, 불광역과 불광근린공원 사이에 있어요.
불광미성아파트는 2026년 5월부터 추진위원회 승인 단계예요. 들어선 지 5개월째이고 조합설립인가까지 서울 중간값이 3년이라 아직 초반이에요. 단계별 실제 기간 →
불광미성은평구 불광동추진위원회 승인대출 끼고 사면
최신 숫자 · 기본 가정 · 데이터 기준 2026.11.12
지금 필요한 돈 5.5억은 이 단지 아파트 8억 6,000만짜리 기준이에요. 내 돈 8억이면 대출을 끼고 매매가 12.6억 이하인 아파트를 살 수 있어요.
추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.
사기 전에 따져 볼 것
- 계획은 먼저 정해졌어도 조합설립·사업시행인가는 아직이에요.
- 조합설립인가 뒤 매수는 입주권이 막혀요.
- 분담금 말고도 준공 때 재건축초과이익환수 부담금이 나올 수 있어요. 위 금액에는 넣지 않았어요.
계획이 조직보다 앞선 순서
불광미성아파트는 1988년에 준공된 단지예요. 기사들은 이 단지를 '37년 된' 아파트로 소개했어요. 3호선 불광역과 불광근린공원 사이에 있고 정비사업 정보몽땅 기준으로 불광역(3·6호선)까지 걸어서 9분이에요.
주민들이 재건축 이유로 꼽아 온 건 낡은 배관과 주차난이에요. 구역 면적은 60,720㎡, 토지등소유자는 1,406명이에요.
여기는 신속통합기획 자문을 거쳐 정비계획이 먼저 확정됐고 추진위는 그로부터 두 달 뒤에 꾸려졌어요. 계획이 앞서고 조직이 뒤따라왔어요.
2026년 3월 11일 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회가 정비구역 지정과 정비계획안을 수정가결했어요. 용적률 299.78%, 최고 40층(130m 이하)에 공공주택 145가구를 넣어 모두 1,662가구를 짓는 안이에요. 단지 서쪽에는 통일로에서 불광근린공원으로 이어지는 연결녹지를 두고 주출입구 근처에 키움센터·다함께돌봄센터·어린이집 같은 개방형 시설을 배치해요.
같은 회의에서는 여의도 광장아파트와 노원·중랑 단지 계획도 함께 다뤄졌어요. 추진위원회는 5월 19일 승인됐고 이때 동의율은 74.54%였어요.
열흘 뒤인 5월 29일 주민총회에서 정비업체로 신한피앤씨, 설계사로 토문건축사사무소를 뽑았어요. 추진위는 연내에 조합 창립총회를 열고 인가를 받은 다음 시공사를 고르겠다는 계획이에요.
이 계획의 용적률에는 사업성보정계수 1.14가 들어가 있어요. 사업성을 보정해 준 뒤의 숫자라는 걸 알고 봐야 해요. 높이는 130m 이하로 정해져 있어서 40층보다 높게 올리기는 어려워요.
시공사는 아직 없어요. 공사비 계약이 없는 상태라 페이지의 분담금은 공사비를 가정해서 낸 값이고 입찰 결과에 따라 달라질 수 있어요. 연내 창립총회와 조합설립인가는 추진위가 밝힌 일정일 뿐 인가가 난 건 아니에요.
입주권은 조합설립인가 전에 산 집까지만 나오기 때문에 인가 날짜가 언제로 잡히는지 계속 확인해야 해요. 토지등소유자 1,406명과 새로 짓는 1,662가구(공공 145가구 포함)를 나란히 놓으면, 조합원 몫을 빼고 남는 일반분양 물량이 크지 않다는 점도 분담금 계산에 들어가요.
기사·고시로 확인한 주요 일정
- 1988불광미성아파트 준공
- 2026.03.11도시계획위원회 수권분과, 정비구역 지정·정비계획 수정가결(1,662가구)
- 2026.05추진위원회 승인
- 2026.05.29주민총회에서 정비업체·설계사 선정
- 2026.08추진위, 연내 조합설립인가 후 시공사 선정 계획 발표
참고한 기사·고시 4건 (원문 확인 2026.09.26)
사업 개요 정보몽땅 등록값
| 구역 면적 | 60,720㎡ (약 18,368평) |
|---|---|
| 계획 세대 | 1,662세대 · 신속통합기획 자료 |
| 동의율(추진위원회 승인 때) | 74.5% |
| 사업 방식 | 신속통합기획 자문 |
인가 이력
- 추진위원회 승인2026년 5월
기본 가정으로 본 입주까지 현금 데이터 기준 2026.11.12 · 위 카드와 같은 값
전세 끼고는 살 수 없는 곳이에요(아파트 단지 토지거래허가). 대출을 끼고 사면 지금 5.5억, 입주까지 11.9억이 들어요.
가정: 무주택·84㎡·비례율 100%·연소득 미입력. 바꾸면 결과가 크게 달라져요(계산 가정 전체).
같은 은평구에서 전세 끼고 지금 드는 돈이 계산되는 구역
- 역촌역세권(역촌동) · 전세 끼고 지금 드는 돈 9,800만 · 입주까지 5.6억 · 정비계획 수립
- 응암3동 B구역 · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.1억 · 입주까지 6억 · 정비계획 수립
- 응암3동 A구역 · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.2억 · 입주까지 6.5억 · 정비계획 수립
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숫자 상자와 계산 표의 돈·시기는 기본 가정(무주택·84㎡·비례율 100%)으로 낸 추정이고, 실제 분담금은 감정평가와 관리처분계획에서 정해져요. 숫자는 이렇게 냈어요과 출처 →