갈현1구역, 2025년 12월 착공한 은평 최대 재개발 4,467가구

2011년 지정 뒤 14년 만의 착공

정비사업 정보몽땅 기록으로 정비구역 지정은 2011.09.29, 조합설립인가는 2015.12.02, 사업시행인가는 2019.01.31, 관리처분인가는 2022.05.06이에요. 시공사는 2020.05.23에 롯데건설로 정해졌어요.

이주는 2022.08.18에 시작됐고 정보몽땅에 2025년 10월 철거 완료와 12월 착공 신고가 올라 있어요. 관리처분에서 착공까지 3년 반 남짓 걸렸어요.

2026년 7월 23일 서울시는 정비계획 변경을 고시했어요. 정비구역 면적이 24만6,282.83㎡로 7,315.93㎡ 넓어졌고 세대수는 4,116가구에서 4,467가구로 351가구 늘었어요.

지하 6층~지상 25층, 28개 동이고 임대가 671가구예요.

사업시행인가 신청일 2018년 1월 15일이 가른 판정

서울 재개발은 관리처분인가 뒤 산 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요. 예외는 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 처음 신청한 구역이나, 매도인이 1세대 1주택으로 10년 보유·5년 거주한 경우 같은 것들이에요. 갈현1구역은 사업시행인가가 2019.01.31에 났지만 자료에 적힌 신청일은 2018년 1월 15일이에요. 기준이 신청일이라 첫 번째 예외에 든다고 보고 입주권 판정을 '가능'으로 둬요(추정·확인 필요). 공사 중인 구역이라 빌라 시세로 매수가를 잡지 않고 참고 시세만 보여 줘요. 구역 대표 거래의 대지 3.3㎡당 중간값은 4,458만인데 표본이 2건뿐이라 시세라고 부르기 어려워요.

준공까지 남은 공사 기간

착공 단계에 들어선 지 11개월이에요. 준공 예상은 2028.06에서 2029.06 사이이고 중간 시점은 2028.11이에요. 착공 뒤 단계라 범위가 좁아요.

서울에서 착공 단계에 있는 35곳은 중간값으로 2년 2개월째 공사 중이에요. 조합원 2,600명 규모의 큰 단지라 공사비 변경 협상이 생기면 일정에 영향을 줄 수 있어요. 이웃 대조1구역은 공사비 미지급으로 공사가 다섯 달 멈춘 적이 있어요.

가장 가까운 연신내역은 걸어서 18분 거리로 잡혀요. 3·6호선과 GTX-A가 지나는 역이에요. 구역이 비탈이라 평균 경사가 7.6°, 높낮이 차이가 64m예요.

입주권을 볼 때는 조합의 서면 확인으로 지위 승계가 되는 물건인지 보세요. 정비계획 변경(4,467가구) 뒤 분양 조건은 매도인이 받은 최신 안내문으로 확인하는 게 정확해요. 2028~2029년 잔금 일정에 맞춰 대출이 나오는지도 은행에 미리 물어 두세요.