은평구 갈현동 12-248 · 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

갈현2구역 재개발, 정비구역 지정 단계

갈현2구역은평구 갈현동대출 끼고 사면

지금 필요한 돈2.6억매수 대출 4,400만 기준내 돈으로 보기 ›

입주까지 현금6.6억잔금대출 뺀 값

예상 입주12~20년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 3억이면 대출을 끼고 매매가 3.4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 6건이 모두 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

신속통합기획 후보지라 토지거래허가구역으로 묶여 있어 사면 2년은 실거주해야 해요. 오래된 집은 감정가로 담보를 잡아 매수 대출이 적게 나와요.

10년 안 준공 가능성은 10%예요. 가장 가까운 구파발역도 도보 18분이라 역세권으로 보기는 어려워요. 최근 30일 경계 안 필지에서 토지거래허가가 3건 났어요. 허가는 계약 전 단계라 실거래 신고보다 먼저 잡혀요.

분담금(추정)7.6억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역구파발역 도보 18분3호선

인가 이력

대지 3.3㎡당	4,628만 구역 안 빌라 6건 중간값(25.11~26.07) · 매수가와 같은 표본
기준 매수가	2억 9,150만 위와 같은 거래 · 전용 38㎡ 안팎
믿을 만함	보통 6건뿐이라 한두 건에 값이 달라질 수 있어요 · 마지막 거래 26.10.05
빌라 전세	1억 전세 15건 중간값 · 임대 38.3㎡
주변 신축 84㎡	11.3억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 24건 중간값 · 은평스카이뷰자이 등
구역 안 12개월 거래	13건 계약일 기준

확인된 165동 가운데 87%가 노후·불량이고, 평균 41년 됐어요.

경계 안 필지 허가 4건 가운데 주거용이 3건이에요.