잠실우성1·2·3차, 두 번의 단독 입찰 끝에 GS건설 수의계약 · 공사비 1조6,427억원

시공사 선정은 왜 수의계약이 됐을까?

2024년 9월 1차 입찰과 2025년 5월 2차 입찰에 GS건설만 참여했어요. 경쟁 입찰이 두 번 성립하지 않으면 수의계약으로 갈 수 있어서 2025년 7월 12일 총회에서 GS건설이 최종 선정됐어요.

제안 단지명은 잠실 자이 리비에르예요.

계획은 지하 4층~지상 49층, 2,644가구예요. 정보몽땅에는 조합원 1,815명, 임대 342세대, 계획 용적률 300%로 올라 있어요.

추진위원회 승인(2006.10.04)부터 정비구역 지정(2015.12.17)까지만 9년이 걸렸어요. 조합설립 동의율은 95.56%로 적혀 있어요.

조합원 자격 제한과 2년 실거주

서울 전역이 투기과열지구라 재건축은 조합설립인가 뒤 매수자가 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요. 이 단지 조합설립인가는 2021.06.11이에요. 그래서 지금 필요한 돈 칸은 '해당 없음'으로 두고 아파트 매매 중간값 34.2억만 참고로 보여 줘요.

토지거래허가구역이라 사면 2년 동안 실거주해야 해요. 2026.08.18부터 이 단지 허가 기록은 6건이에요.

최근 3개월 거래는 4건이에요.

시공사 선정 뒤 실거래

최근 12개월 신고 매매는 34건이고 전용 3.3㎡당 중간값은 1.1억이에요. 조합설립 단계에 머문 지 5년 5개월이지만 시공사 선정 뒤 값의 흐름이 달라졌는지는 같은 면적끼리 견줘 봐야 알 수 있어요. 분기 막대를 보면 2024년 초부터 2026년까지 전용 3.3㎡당 값이 꾸준히 올라왔어요. 다만 2026년 3분기는 거래가 몇 건뿐이라 한 분기만 보고 흐름을 판단하기 어려워요. 같은 시기 잠실5단지·은마처럼 사업시행인가를 받은 단지와 견주면, 단계 차이가 값에 얼마나 반영됐는지 볼 수 있어요.

구역 120,354㎡에 토지등소유자 1,850명이고, 토지거래허가 신청은 최근 30일에만 3건이었어요.

공사비 1조6,427억원과 별개로 준공 때 재건축초과이익환수 부담금이 정해져요. 이 돈은 계산에 넣지 않았어요.

조합설립 단계에 오래 머문 단지의 준공 범위

서울에서 지금 조합설립인가 단계인 296곳은 중간값으로 3년째 이 단계에 있어요. 이 단지는 그보다 오래 머물렀고, 다음 고비는 사업시행인가예요.

준공은 빠르면 2036.05, 늦으면 2043.08로 보고 중간값은 2039.05예요. 10년 안 준공 가능성은 25%로 나와요.

종합운동장역까지 걸어서 11분, 강남역까지 직선거리는 4.1km예요. 근처 대치우성1차·대치쌍용1·2차는 이미 사업시행인가 단계라 비교해 보기 좋아요.

노후·불량 건물 비율은 100%, 평균 건물 나이는 45년이에요. 추진위 승인 때 동의율은 56.64%로 과반을 조금 넘겼어요. 광화문까지 직선거리는 11.0km예요.

계약 전에는 조합 확인서로 지위 승계 예외에 해당하는지 받아 두세요. GS건설과 맺는 본계약 공사비가 제안 단가인 3.3㎡당 869만9,000원에서 얼마나 바뀌었는지도 볼 거리예요. 토지거래허가 실거주 2년 일정도 맞춰 봐야 해요.