장위13-1구역, 2014년 뉴타운 해제 뒤 12년 만에 신속통합기획 3,400가구

2014년 해제, 2026년 신속통합기획 확정

장위동 일대는 2006년 재정비촉진지구로 지정됐어요. 장위13구역은 2014년 재정비촉진구역에서 해제됐고 2015년에는 도시재생활성화지역이 됐어요.

그 뒤 장위동의 다른 구역들이 아파트로 바뀌는 동안 13구역만 빌라촌으로 남았어요.

2026년 4월 22일 서울시가 장위13-1·13-2구역 신속통합기획을 확정했어요. 두 구역을 합쳐 약 5,900가구, 13-1구역만 약 3,400가구예요. 서울시는 올해 안에 재정비촉진구역 지정을 목표로 하고 있어요.

추진위원회는 2026.06.02 변경승인을 받았고 동의율은 64.8%로 올라 있어요. 정보몽땅에는 계획 세대가 2,625세대로 남아 있어서 신통기획 확정 숫자와는 차이가 있어요.

2015년 이전 빌라로 잡은 매수가

매수가는 구역 안 2015년 이전 준공 빌라 19건의 중간값인 3억 5,200만으로 잡았어요. 토지거래허가구역이라 전세를 끼고 살 수 없어서 대출을 끼고 사는 값으로 지금 3억, 입주까지 6.8억이에요.

대지 3.3㎡당 값은 1년 사이 34.5% 올랐다는 계산이 나와요. 최근 1년 표본 34건과 그 전 1년 표본 50건을 견준 값이라 한두 건이 흔든 숫자는 아니에요. 최근 12개월 거래는 78건이에요.

최근 3개월에는 7건이 거래됐어요. 토지거래허가 신청은 2026.08.18 이후 12건이에요.

신축 빌라가 많으면 무엇이 문제일까?

해제 뒤 10여 년 동안 빌라가 새로 지어지면서 구역 안 지은 지 10년이 안 된 건물이 86동 확인돼요. 노후·불량 건물 비율은 65%예요. 장위14구역 같은 이웃 구역과 견주면 낮은 편이라, 정비계획 요건을 맞추는 과정이 쉽지 않을 수 있어요. 신축 빌라를 산다면 권리산정기준일이 언제로 정해지는지가 결정적이에요. 그 날짜 뒤에 지었거나 나눈 집은 입주권 대신 현금청산 대상이 될 수 있어요. 2016년 뒤 지은 대지 15㎡ 이하 빌라 매매도 6건 있었어요.

땅도 평평하지 않아요. 구역 평균 경사가 8.1°, 높낮이 차이가 50m예요.

구역은 138,436㎡이고 낡은 건물의 평균 나이는 36년이에요. 10° 넘는 비탈이 30%라 단지 안 경사로 설계도 함께 봐야 해요.

조합설립·사업시행인가·관리처분이 모두 남은 일정

추진위원회 단계라 조합설립, 사업시행인가, 관리처분이 모두 남아 있어요. 서울 사업장 기록으로 낸 준공 범위는 2040.02~2048.03, 중간값이 2043.10이에요. 10년 안 준공 가능성은 5%로 낮아요.

가까운 상월곡역까지 걸어서 23분이에요. 장위동에는 먼저 입주한 뉴타운 단지들이 있어서 학교·상가 같은 생활 기반은 이미 갖춰지는 중이에요.

광화문까지 직선거리는 7.9km예요.

해제 뒤 지은 빌라라면 사용승인일이 이 구역 권리산정기준일보다 앞서는지 구청에 확인하세요. 매수가 대부분을 대출로 낸다면 15년 넘는 기간 전체의 이자를 계산해 둬야 해요. 세대수는 신통기획 확정 숫자(약 3,400가구)와 정보몽땅 등록 숫자가 달라서 최신 고시로 보는 게 맞아요.