성북구 장위동 224-12 · 재개발 · 글 기준 2026.09.26
장위13-2구역, 도시재생 논의를 지나 구역을 나눠 고른 재개발
장위13-2구역은 전면 재개발과 도시재생 사이를 오래 오간 동네예요. 구역을 나눠 신청하면서 재개발 길이 열렸어요.
장위13-2구역은 2026년 6월부터 추진위원회 승인 단계예요. 들어선 지 5개월째이고 조합설립인가까지 서울 중간값이 3년이라 아직 초반이에요. 단계별 실제 기간 →
장위13-2구역성북구 장위동추진위원회 승인대출 끼고 사면
최신 숫자 · 기본 가정 · 데이터 기준 2026.11.12
지금 필요한 돈 3.3억은 구역 안 빌라 3억 8,000만짜리 기준이에요. 내 돈 5억이면 대출을 끼고 매매가 5.5억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 15건 가운데 13건은 이 금액 안이에요.
추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.
도시재생과 재개발 사이에서 장위13-2는 왜 재개발을 골랐을까?
성북구 장위동 224-12 일대 109,891㎡, 장위13-2구역은 원래 장위13구역의 일부였어요. 2006년 장위 재정비촉진지구에 들어갔다가 2014년 촉진구역에서 풀렸고 2015년에는 장위 도시재생활성화지역이 됐어요. 2021년 신속통합기획 민간재개발 공모에도 냈지만 떨어졌어요.
전면 재개발과 도시재생 사이를 오래 오간 동네예요. 기획안에는 북서울꿈의숲과 오동근린공원을 녹지축으로 잇는 내용이 들어 있어요. 서울시 기획안 제목에 함께 오른 장위동 219-90 일대가 13-1구역이에요.
방향을 바꾼 건 구역을 나누면서였어요. 2025년 4월 28일 장위13-1·13-2구역으로 쪼개 신청해 신속통합기획 후보지가 됐어요. 그해 11월 6일 서울시장이 현장 주민간담회에 왔고 서울시는 기준용적률 최대 30% 완화와 법적상한용적률 1.2배 같은 '신통기획 2.0'을 처음부터 적용한다고 밝혔어요.
2026년 4월 기획안이 확정됐어요. 용적률 300%, 최고 39층(122m 이하), 약 2,500세대에, 두 구역 경계에 공원과 남북 방향 도로를 새로 내는 내용이에요.
6월 초 성북구가 추진위원회를 승인했고 9월 19일 주민총회에서 설계자와 정비사업전문관리업자를 뽑았어요. 추진위 승인부터 업체 선정 총회까지는 석 달 남짓 걸렸어요.
기사 기준으로는 설계자·정비업체 선정까지 진행됐어요. 정비사업 정보몽땅 등록은 아직 추진위원회 승인 단계예요. 동의율 숫자가 두 개라 헷갈리기 쉬워요.
페이지의 54.1%는 추진위 승인 때 값이고 기사에 나온 75% 이상은 9월 16일 기준 조합설립 동의율이에요. 세대수는 300세대 가까이 차이 나요. 기획안 확정 발표는 약 2,500세대, 정보몽땅 자료는 2,213세대예요.
이웃한 13-1구역과 같은 날 후보지가 되고 같은 기획안에 묶여 있어서 기사 속 숫자가 어느 구역 것인지 먼저 가려야 해요. 상월곡역 도보 20분은 지금 노선 기준이고 동북선은 기사에서 교통 개선 기대로만 언급돼 있어요.
사기 전에 따져 볼 것
- 상월곡역까지 걸어서 20분이에요.
- 추진위 단계라 조합설립·사업시행인가·관리처분이 모두 남았어요.
추진위 단계에서 조합설립인가로 넘어가는 데 서울 사업장 기록상 중간값은 3년이에요. 페이지의 토지등소유자 1,109명은 추진위 승인 기사와 같은 숫자예요.
기사·고시로 확인한 주요 일정
- 2006장위 재정비촉진지구 지정
- 2014촉진구역 해제
- 2015장위 도시재생활성화지역 지정
- 2025.04.28장위13-1·13-2구역으로 나눠 신속통합기획 후보지 선정
- 2025.11.06현장 주민간담회, 신통기획 2.0 적용 발표
- 2026.04신속통합기획 확정(300%, 최고 39층, 약 2,500세대)
- 2026.06추진위원회 승인(토지등소유자 1,109명)
- 2026.09.19주민총회에서 설계자·정비업체 선정
참고한 기사·고시 5건 (원문 확인 2026.09.26)
사업 개요 정보몽땅 등록값
| 구역 면적 | 109,891㎡ (약 33,242평) |
|---|---|
| 계획 세대 | 2,213세대 · 신속통합기획 자료 |
| 동의율(추진위원회 승인 때) | 54.1% |
| 사업 방식 | 신속통합기획 |
인가 이력
- 추진위원회 승인2026년 6월
기본 가정으로 본 입주까지 현금 데이터 기준 2026.11.12 · 위 카드와 같은 값
전세 끼고는 살 수 없는 곳이에요(신속통합기획 후보지 토지거래허가). 대출을 끼고 사면 지금 3.3억, 입주까지 7.1억이 들어요.
가정: 무주택·84㎡·비례율 100%·연소득 미입력. 바꾸면 결과가 크게 달라져요(계산 가정 전체).
같은 성북구에서 전세 끼고 지금 드는 돈이 계산되는 구역
- 정릉3구역 · 전세 끼고 지금 드는 돈 7,400만 · 입주까지 5.3억 · 추진위원회 승인
- 동소문2구역 · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.4억 · 입주까지 5.7억 · 조합설립인가
- 성북2구역 · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.6억 · 입주까지 7억 · 사업시행인가
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숫자 상자와 계산 표의 돈·시기는 기본 가정(무주택·84㎡·비례율 100%)으로 낸 추정이고, 실제 분담금은 감정평가와 관리처분계획에서 정해져요. 숫자는 이렇게 냈어요과 출처 →