상도15구역, 1년 거래가 동작구 재개발 가운데 가장 많은 신탁방식 구역

대출 끼고 처음 드는 돈

계산에 쓴 매수가는 구역 안 2015년 이전 준공 빌라 65건의 중간값 8억 2,500만이에요. 표본이 넉넉해서 믿을 만함이 높음으로 나와요. 전세를 끼고 살 수 없으니 대출을 끼고 사는 값을 보여 줘요. 지금 7.7억, 입주까지 15.8억이에요. 같은 동작구에서 전세를 끼고 사는 계산이 나오는 6곳의 중간값이 2.2억이에요. 상도15구역은 대출을 끼는 계산이라 단순 비교는 어렵지만 처음 손에 쥐고 있어야 할 돈의 단위가 다르다는 건 분명해요.

기본 가정으로 본 입주까지 현금 데이터 기준 2026.11.12 · 위 카드와 같은 값

전세 끼고는 살 수 없는 곳이에요(신속통합기획 후보지 토지거래허가). 대출을 끼고 사면 지금 7.7억, 입주까지 15.8억이 들어요.

가정: 무주택·84㎡·비례율 100%·연소득 미입력. 바꾸면 결과가 크게 달라져요(계산 가정 전체).

같은 동작구에서 전세 끼고 지금 드는 돈이 계산되는 구역

돈이 적게 드는 순서예요(추천 순서 아님).

• 신대방동 600 · 전세 끼고 지금 드는 돈 2억 · 입주까지 10.5억 · 정비계획 수립
• 신대방역세권 · 전세 끼고 지금 드는 돈 2억 · 입주까지 10.4억 · 조합설립인가
• 상도동2·4동 재개발 · 전세 끼고 지금 드는 돈 2.1억 · 조합설립인가

왜 거래가 이렇게 많을까?

구역 면적이 141,287㎡로 동작구 정비구역 가운데 가장 커요. 토지등소유자로 2,108명이 등록돼 있어요.

거래가 많은 건 사고팔 물건 자체가 많아서이기도 해요.

그래도 가격은 크게 올랐어요. 대지 3.3㎡당 값은 1년 사이 45.5% 올랐다는 계산이 나와요. 두 기간 모두 표본이 30건을 넘고 한 건물 쏠림을 뺀 값이라, 1년 변화율을 보여 주는 몇 안 되는 구역이에요.

신축 쪼개기도 따져 봐야 해요. 구역 안 건물 가운데 지은 지 10년이 안 된 동이 30동 확인돼요. 권리산정기준일 뒤에 지은 다세대라면 입주권 대신 현금청산 대상이 될 수 있어요.

신탁방식 사업의 지금 단계

상도15구역은 조합 대신 신탁사가 사업을 맡는 신탁방식이에요. 2025년 4월 정비구역이 지정 고시됐고 같은 해 6월 신탁방식 사업시행자가 승인됐어요. 단계 표시의 조합설립인가는 이 사업시행자 지정과 같은 칸이에요.

2026년 4월 시공사 현장설명회에는 6개 건설사가 참석했고 7월 16일 총회에서 대우건설이 뽑혔어요. 계획은 지하 8층~지상 35층, 30개 동, 3,200여 가구예요. 예정 공사금액은 1조4,367억원이에요.

비탈 위 35층 단지의 준공 범위

시공사가 정해졌으니 다음은 사업시행인가예요. 정비구역 지정 날짜가 정보몽땅에 없어 비슷한 규모 구역들의 기록으로 봤어요. 준공은 2036.04~2043.04 사이, 중간값 2039.03이에요. 10년 안에 끝날 가능성은 28%로 높지 않아요.

높낮이 차이가 49m, 평균 경사가 7.1°로 비탈이 큰 땅이에요. 지하 8층까지 파는 계획이라 토목 공사가 길어질 수 있고 그만큼 공사비 변경 협상이 생길 여지도 있어요.

가까운 역은 신림선 서원역으로 걸어서 15분이고 여의도까지 직선거리는 3.0km예요. 여의도 출퇴근을 생각하는 사람에게는 거리가 장점이에요.

2년 실거주와 이웃 상도14·16구역

사면 2년 넘게 실거주해야 하는 구조라, 대출 이자와 이주 기간 거처도 함께 셈에 들어가요.

근처 상도14구역과 상도16구역도 함께 보면 비교가 쉬워요. 상도16구역은 전세를 끼고 사는 계산이 나오는 곳이라 같은 동네여도 처음 드는 돈의 구조가 달라요.

신탁사 자료에서 볼 것