가리봉1구역, 구로구 신속통합기획 첫 조합과 2016년 뒤 지은 작은 빌라 거래

구역 지정 1년 만에 조합설립

2025년 4월 정비구역이 지정됐고 10월 추진위원회가 승인됐어요. 2026년 2월 주민 동의율 75%를 확보했고 3월 조합설립동의서 검인을 마친 뒤 5월 1일 창립총회를 열었어요.

정비사업 정보몽땅에는 2026.05.20 조합설립인가가 올라 있어요.

계획은 면적 8만3,949.57㎡에 지하 3층~지상 49층, 21개 동, 2,260세대예요. 이 가운데 581세대가 임대주택이에요.

추진위원회 승인(2025.10.01)에서 조합설립인가(2026.05.20)까지는 7개월 남짓이었고, 조합설립 동의율은 76.8095%로 적혀 있어요. 등록값으로 구역은 83,950㎡, 토지등소유자 677명, 계획 세대 2,259세대이고 계획은 용적률 349%에 최고 49층이에요.

계약 때 필요한 돈

기준 매수가 1억 9,250만은 주변 빌라 36건의 중간값이에요. 구역 안 대표 거래는 2건뿐이라 믿을 만함은 보통이에요.

토지거래허가로 전세를 끼고 살 수 없어서 대출을 끼고 사는 값으로 지금 1.4억이 들어요. 입주까지 현금은 아직 싣지 않았어요.

최근 거래가 구역 안에 적어서 이 사이트는 주변 빌라로 매수가를 잡았어요. 최근 3개월 구역 안 거래는 0건이에요. 실제 매물 값은 이보다 높을 수도 낮을 수도 있어요.

최근 12개월 구역 안 거래는 20건, 대지 3.3㎡당 대표 거래 중간값은 4,127만이에요. 같은 건물에서 매매와 전세가 함께 신고된 집들은 전세가 매매가의 42% 수준이에요. 토지거래허가 신청은 2026.08.18 이후 4건이에요.

작은 신축 빌라 거래는 무엇을 뜻할까?

구역 안에서 2016년 뒤 지어진 대지 15㎡ 이하 빌라 매매가 10건 신고됐고 지은 지 10년이 안 된 건물은 34동이에요. 권리산정기준일(2022.01.28) 뒤 사용승인을 받았거나 지분을 나눈 집은 입주권이 하나로 묶이거나 현금청산 대상이 될 수 있어요. 대지지분이 작으면 입주권이 나와도 분담금이 크게 늘어요.

낡은 건물 비율은 89%, 평균 건물 나이는 39년이에요.

조합설립 다음에 남은 세 단계

서울 사업장 기록으로 낸 준공은 2036.11~2043.12 사이, 중간값 2039.10이에요. 조합이 막 생긴 단계라 범위가 넓어요.

남구로역까지 걸어서 7분이고 여의도까지 직선거리는 5.1km예요. 가리봉2구역도 바로 옆에서 조합설립 단계라 두 구역을 함께 보면 이 일대 그림이 잡혀요.

광화문과 강남역까지 직선거리는 각각 12.3km, 12.1km예요. 구로구 47개 구역 가운데 조합설립인가 단계는 18곳이에요.

사용승인일이 권리산정기준일(2022.01.28)보다 앞서는지와 지분이 나뉜 적이 있는지는 계약 전에 확인해야 해요. 대지지분이 작으면 종전자산이 적게 잡혀 분담금이 크게 늘 수 있어요. 토지거래허가로 2년 실거주가 붙고 대출 한도도 따로 봐야 해요.