자양4동 A구역, 대지 12㎡ 신축 빌라가 14억원대에 거래되는 이유와 위험

작은 신축 빌라가 비싼 이유

구역 안 매매 기록을 보면 2022년 준공 빌라 가운데 전용 14~19㎡, 대지 12~14㎡짜리가 2026년 5~8월에 12억~16억원대에 거래됐어요. 이런 거래 가운데 2016년 뒤 준공·대지 15㎡ 이하인 매매를 따로 세면 이 구역은 30건이에요. 작은 집이라도 조합원 입주권이 하나 나오면 새 아파트를 받을 권리가 생겨요. 그래서 대지지분이 아니라 입주권 한 장의 값으로 거래되는 거예요. 걸리는 건 권리산정기준일이에요. 신속통합기획 2차 공모 구역은 2022년 1월 28일을 기준일로 고시했고 그 다음 날 기준으로 분양받을 권리를 따져요.

기준일 뒤에 새로 지었거나 지분을 나눈 집은 여러 채여도 입주권 하나만 나오거나, 아예 현금청산 대상이 될 수 있어요. 구역 안 지은 지 10년이 안 된 건물이 49동 확인되는 것도 이 때문에 눈여겨볼 숫자예요.

구축 빌라로 잡은 지금 드는 돈

계산에 쓴 매수가는 2015년 전 준공된 구역 안 빌라 10건의 중간값 17억 1,250만이에요. 신축 쪼개기 물건을 빼고 구축만 골랐는데도 값이 높아요. 대지 3.3㎡당 대표 거래 중간값이 2.7억으로, 성수전략정비구역 바로 옆이라는 위치가 값에 그대로 실려 있어요.

토지거래허가구역이라 전세를 끼고 살 수 없어서 대출을 끼고 사는 값을 보여 줘요. 지금 16.7억이 필요하고 입주까지 현금은 아직 싣지 않았어요.

분기 그림을 보면 2026년 1분기부터 대지 3.3㎡당 값이 두 배 넘게 뛰었어요. 같은 시기 거래 대부분이 소형 신축이라, 구역 전체 시세가 그만큼 올랐다기보다 비싼 물건이 거래 표본을 채운 영향이 커요.

추진위 없이 8개월 만에 조합설립

2025년 7월 정비계획이 결정되고 정비구역이 지정됐어요. 추진위원회를 따로 두지 않는 공공지원 조합직접설립 방식을 택했고 2026년 1월 주민협의체를 꾸린 뒤 동의서를 걷기 시작한 지 23일 만에 법정 동의율 75%를 넘겼어요. 이어 7월 창립총회, 8월 인가 신청을 거쳐 2026.09.11 조합설립인가를 받았어요.

동의율은 80.56%로 등록돼 있어요.

계획은 지하 3층~지상 49층, 19개 동, 2,999세대예요. 정보몽땅에는 이 가운데 임대 552세대가 올라 있어요. 구역 면적은 139,130㎡이고 토지등소유자는 1,559명이에요. 세대수와 건축 규모는 사업시행계획인가 과정에서 바뀔 수 있어요.

49층 단지 입주는 언제쯤일까?

조합설립인가에 들어선 지 2개월이에요. 서울에서 지금 조합설립인가 단계에 있는 296곳은 중간값으로 3년째 그 자리에 있어요. 아직 시공사도 뽑지 않았어요.

서울 사업장 기록으로는 준공이 빨라야 2037.04, 늦으면 2044.01, 중간값으로 잡아도 2040.02예요. 10년 안 준공 가능성은 20%로 낮아요. 지금 사면 빨라도 2030년대 후반 입주예요.

자양역까지 걸어서 10분, 강남역까지 직선거리는 5.2km예요. 평지라 생활하기는 편한 구역이에요.

값보다 먼저 볼 건축물대장