관리처분인가 뒤 입주까지 걸린 기간

이주에서 입주까지 돈이 나가는 때

이자를 모아 보면 중도금 이자 약 3,780만 원과 이주비 이자 약 2,754만 원을 더해 약 6,534만 원이에요. 분담금 7억의 약 9.3%예요. 입주가 5년 1개월이 아니라 7년 뒤라면 이주비 이자는 1.2억 × 0.045 × 7 = 3,780만 원으로 1,026만 원 늘어요. 기간이 늘어나는 만큼 이자가 그대로 쌓이는 구조라, 일정이 곧 비용이에요.

같은 집이라도 조합이 이주비를 어떤 기준으로 빌려주느냐에 따라 이주 시점에 필요한 현금이 1.5억 여유에서 1.3억 부족으로 바뀌어요.

관리처분과 착공 사이에 걸리는 일들

관리처분계획 인가가 나면 바로 공사가 시작될 것 같지만, 그사이에 처리할 일이 줄줄이 있어요. 분양신청을 하지 않은 사람과 분양에서 빠진 사람은 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 해요. 협의가 안 되면 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 해요(도시정비법 제73조).

세입자 보상도 관리처분계획에 들어가는 항목이에요(제74조 제1항 제8호). 모든 집이 비워져야 철거를 할 수 있고, 철거 공사는 석면 조사·해체·제거까지 시공 계약에 포함돼요(제29조 제11항). 한 집의 협상이 늦어져도 전체 일정이 함께 밀리는 구조예요. 착공 뒤 준공까지가 비교적 고른 반면 관리처분에서 착공까지가 들쭉날쭉한 이유가 여기에 있어요.

관리처분 뒤 일반분양이 이뤄지면 종후자산 가운데 큰 몫이 처음으로 실제 가격으로 정해져요. 일반분양 수입이 계획보다 많으면 비례율이 올라 마지막 정산 때 조합원 부담이 줄 수 있고, 미분양이 생기면 반대 방향으로 움직여요. 착공·분양 단계가 일정뿐 아니라 돈의 크기도 정하는 구간인 이유예요.

준공 뒤에도 남는 두 가지 절차

준공과 입주가 끝나도 소유권이 바로 내 이름이 되는 건 아니에요. 조합이 대지확정측량과 토지 분할을 마친 뒤 이전고시를 하고, 분양받은 사람은 고시가 있은 날의 다음 날 소유권을 취득해요(제86조 제2항). 이전고시가 늦어지면 새 아파트를 담보로 하는 일이 그만큼 늦어질 수 있어요.

이전고시 전까지는 새 집의 등기가 정리되지 않은 상태라, 입주 시점과 소유권 취득 시점 사이에 공백이 생길 수 있어요.

그다음이 청산이에요. 종전 자산 가격과 분양받은 집 가격의 차이를 정산하는 단계로, 이때 확정된 사업비와 분양 수입이 반영돼요(제89조). 관리처분 때 받은 분담금 숫자와 마지막 청산 숫자가 다를 수 있는 이유예요.

입주 직전에 볼 서류

• 관리처분계획서: 조합원 분담규모와 분담시기가 적혀 있어요. 언제 얼마를 내야 하는지 날짜별로 옮겨 적어 두세요.
• 총회 사전 통지문: 관리처분계획을 의결하는 총회 1개월 전에 분양 추산액과 정비사업비 등이 조합원에게 문서로 가요(제74조 제5항).
• 조합 총회 자료: 이주비 대출 기준이 감정가인지, 한도와 이자 부담 주체가 누구인지 확인해요.
• 등기부: 기존 근저당이 있으면 이주비 대출 조건에 영향을 줄 수 있어 미리 확인해요.
• 월별 자금 입출금 내역: 조합은 이 자료를 공개해야 해요(제124조 제1항). 사업비가 계획대로 쓰이는지 볼 수 있어요.