서울 모아타운 현황과 진행 단계

블록 하나를 골라 계산해 보면

대지지분을 바꿔 보면 감정가가 얼마나 민감한지 보여요. 같은 조건에서 대지지분이 35㎡라면 35 × 400만 원 × 1.4 = 1.96억이고, 분담금은 7.5억 − 1.96억 = 5.54억이에요. 대지지분 10㎡ 차이가 10 × 400만 원 × 1.4 = 0.56억 차이로 이어져요. 같은 건물 안에서도 호수마다 대지지분이 다르니 등기부의 대지권 비율을 꼭 대조해 보세요.

대지지분이 작은 다세대는 매수가에 비해 감정가가 낮게 잡혀요. 이 예시에서도 매수가 3.5억에 감정가는 1.4억이라, 차이만큼 분담금 부담으로 남아요.

왜 블록마다 속도가 다른가요?

모아타운은 서울시가 여러 사업구역을 하나의 관리계획으로 묶은 것이지, 조합 하나가 전체를 끌고 가는 사업이 아니에요. 블록마다 조합을 따로 세우고, 동의도 따로 받고, 인가도 따로 받아요. 그래서 같은 모아타운 안에서도 한쪽은 착공하는데 바로 옆 블록은 조합도 없는 일이 생겨요.

관리계획이 승인·고시되면 용도지역 상향, 사업면적 확대, 노후도 완화 같은 특례가 적용되고 도로 확장이나 공원 같은 기반시설 계획도 함께 정해져요. 다만 내 집이 실제로 새 아파트가 되는지는 그 집이 속한 블록의 진행에 달려 있어요. 사업구역 밖에 남은 땅은 관리계획이 승인돼도 당장 정비가 이뤄지지 않을 수 있어요.

블록 경계가 어떻게 그어지느냐도 결과를 바꿔요. 경계 안쪽 집은 조합원이 될 수 있지만, 바로 옆 필지라도 경계 밖이면 그 블록 사업과는 관계가 없어요. 관리계획이 바뀌면서 경계가 조정되는 일도 있으니, 매수 시점의 고시문과 최신 변경 고시를 함께 봐야 해요.

모아타운이 많은 자치구의 분담금 수준도 함께 보면 흐름이 읽혀요. 분담금 페이지 기준으로 중랑구는 7.8억, 강북구는 6.5억으로 서울 전체 중간값 8.6억보다 낮은 편이에요. 이 사이트는 조합원 분양가를 주변 신축 시세에 비율을 곱해 추정하기 때문에, 주변 시세가 분양가 추정과 분담금에 함께 반영돼요.

규모가 작아 사업 기간이 짧을 거라는 기대가 흔하지만, 이 사이트 기록에서는 조합설립 뒤 사업시행인가까지 걸린 시간이 일반 정비사업보다 길었어요. 블록 하나의 일정은 그 블록 기록으로 따로 봐야 해요.

모아주택 매물을 볼 때 챙길 서류

• 관리계획 고시문: 내 집 필지가 어느 사업구역에 들어가는지 경계도를 확인해요. 정비계획 고시와 같은 역할이에요.
• 토지이용계획확인원: 필지에 걸린 지역·지구와 토지거래허가구역 여부가 나와요.
• 등기부: 건물 표시란에서 신축 시기를 보고, 권리산정기준일 뒤 지어진 집인지 가려 봐요.
• 조합 총회 자료: 블록 조합이 생겼다면 조합원 수, 사업비 계획, 시공자 선정 여부를 확인해요.
• 구청 담당 부서 확인: 블록의 조합설립인가 예정 시점은 구청에 직접 물어보는 게 가장 정확해요.