가재울7구역, 뉴타운 마지막 구역 2026년 5월 사업시행인가 · 전세 끼고 계산되는 곳

전세 끼고 드는 돈

계산에 쓴 매수가는 7억 1,750만이에요. 구역 경계 안 2015년 이전 준공 빌라 10건의 중간값이에요. 이 빌라들의 대지지분은 20~30㎡대가 많아요.

전세는 매수가의 24%인 1억 7,292만으로 잡았어요.

전세를 끼고 사면 계약 때 5.6억이 들어요. 서대문구에서 이 값이 계산되는 8곳의 중간값은 3.1억, 서울 전체 109곳의 중간값은 2.1억이에요. 서대문구 8곳 가운데서는 2번째로 많이 들어요. 이보다 적게 드는 곳은 구 안에 6곳이에요. 아래 비교 목록을 보면 단계가 제각각이라 계약 때 돈이 적게 드는 대신 기다리는 시간이 더 긴 곳이 섞여 있어요. 숫자만 나란히 놓고 고르면 이 차이를 놓치기 쉬워요.

기본 가정으로 본 입주까지 현금 데이터 기준 2026.11.12 · 위 카드와 같은 값

전세를 끼고 사면 계약할 때 5.6억이 들어요. 이주 때 전세금을 돌려주고 분담금·세금·이자를 더한 뒤 입주 때 잔금대출을 최대로 받는다고 치면, 입주까지 준비할 현금은 11.3억이에요.

전세 없이 대출을 끼고 사면 입주까지 11억이에요.

가정: 무주택·84㎡·비례율 100%·연소득 미입력. 바꾸면 결과가 크게 달라져요(계산 가정 전체).

같은 서대문구에서 전세 끼고 지금 드는 돈이 더 적은 구역

돈이 적게 드는 순서예요(추천 순서 아님).

• 홍제역 · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.7억 · 입주까지 7.2억 · 조합·시행자 지정
• 홍제3구역(도시정비형) · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.7억 · 입주까지 7.2억 · 추진위원회 승인
• 홍제역세권 · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.7억 · 입주까지 7.2억 · 정비계획 수립

촉진구역 지정 뒤 사업시행인가까지 14년

가재울 뉴타운은 2003년 2기 뉴타운으로 지정된 북가좌·남가좌동 일대 10개 구역, 1만2,000여 가구 규모예요. 다른 구역이 하나씩 입주하는 동안 7구역은 2012년 6월 촉진구역 지정 뒤 오래 멈춰 있었어요.

속도가 붙은 건 2022년이에요. 정비사업 정보몽땅 기록으로 조합설립인가가 2022.08.09, 시공자 선정이 2024.11.03이에요. 시공은 GS건설과 한화 건설부문 컨소시엄이 맡아요.

그 뒤로는 서울시 심의가 이어졌어요. 2024년 9월 도시재정비위원회 수정가결, 2025년 12월 18일 통합심의 조건부 의결을 거쳐 2026.05.29에 사업시행인가가 났어요. 같은 해 10월에는 변경인가도 한 번 더 났어요.

정보몽땅에는 정비구역 지정일이 2014.12.18로 올라 있어요. 기사에 나오는 2012년 6월 촉진구역 지정과는 다른 날짜라서 권리산정기준일을 따질 때는 구청에 어느 날짜를 기준으로 보는지 꼭 물어봐야 해요.

조합 목표 2031년 준공, 얼마나 믿을 수 있을까?

조합과 기사가 밝힌 목표는 2027년 관리처분인가, 2028년 착공, 2031년 준공이에요. 목표대로라면 5년 뒤 입주예요.

서울 사업장 기록으로 낸 추정은 더 보수적이에요. 서울 사업장 기록으로 돌려 보면 준공은 2033.03~2037.03 사이, 중간값은 2034.12이고 10년 안 준공 가능성은 71%예요. 사업시행인가에서 관리처분까지가 보통 가장 오래 걸리는 구간이라 그래요. 지금 단계에 들어선 지는 5개월이에요. 서울에서 같은 사업시행인가 단계에 있는 69곳은 중간값으로 1년 11개월째 머물러 있어요. 이 구역은 이제 막 출발선에 선 셈이라 2031년 준공은 모든 일이 순조로울 때의 그림으로 보는 편이 맞아요.

빌라 대지 3.3㎡당 값의 흐름

구역 안에서 최근 12개월 동안 신고된 거래는 25건이에요. 대표 거래 24건의 대지 3.3㎡당 중간값은 8,857만이에요.

분기별로 보면 2025년 2분기에 낮았다가 사업시행인가를 앞둔 2026년 들어 높아졌어요. 분기마다 거래가 한 자릿수라서 한두 건이 값을 크게 흔들어요. 막대 하나로 오름세를 단정하기는 어려워요.

공사비·비례율·땅 모양

공사비부터 걸려요. 기사에는 공사비 상승 이야기가 나오지만 계약 금액은 나오지 않아요. 관리처분 전에 공사비를 다시 정하면 분담금이 달라져요.

비례율도 아직 가정이에요. 2026년 4월 30일 서울시고시 제2026-245호의 추정비례율은 105.93%예요. 위 계산은 비례율 100%로 잡았어요. 감정평가가 나오기 전까지 두 숫자 모두 가정이라는 점을 함께 기억하세요.

땅 모양도 봐야 해요. 구역 평균 경사는 7.2°, 높낮이 차이는 42m로 비탈이 있는 편이에요. 같은 대지지분이어도 동 배치에 따라 배정 평형 선호가 갈릴 수 있어요.

노후·불량 건물 비율은 92%로 재개발 요건은 넉넉해요. 다만 2002년 전후에 지은 다세대도 섞여 있어서 같은 빌라 안에서도 대지지분이 작은 집은 분담금 부담이 커져요.

이주 때 돌려줄 전세금과 출퇴근 거리

지금 사면 입주권이 나오는 단계예요. 토지거래허가구역이 아니라서 전세를 끼고 5.6억 안팎으로 사는 길이 열려 있어요.

이주가 시작되면 세입자가 나가고 전세금을 내 돈으로 돌려줘야 해요. 입주까지 현금 11.3억에는 그 돈이 이미 들어 있어요.

가까운 증산역까지는 걸어서 14분이에요. 광화문까지 직선거리는 5.7km, 여의도까지는 6.5km예요.

조합 사무실과 구청에 물어볼 것