재개픽 사용법 · 2편 / 3편

재개픽 따라 하기 ② · 지도에서 구역 점 누르고 리포트로 분담금 끝까지 읽기

글·화면: 재개픽 편집 · 2026.10.10 작성 · 2026.11.09 수정 · 숫자와 화면은 2026.09.26 기준이에요

지도에서 구를 누르고 구역 점을 골라 리포트를 연 다음, 「이 금액이 나온 과정」을 펼쳐 입주까지 내 돈이 어디서 나왔는지 폰 화면 순서대로 따라가요. 예시 구역은 성북구 돈암6구역이고 입력 조건은 가상의 맞벌이 부부 B를 기준으로 했어요.

미리 결과를 보여 드리면 이래요. 돈암6구역 빌라를 전세 끼고 사면 계약 때는 1.9억이면 되지만, 입주할 때까지 조합에 더 내야 하는 분담금이 9.2억이에요. 은행 잔금대출 4.3억을 받은 뒤에도 B가 입주까지 쓰는 내 돈은 10.4억으로 나와요. 1.9억은 출발선에 서는 데 드는 돈일 뿐이라는 점을 단계별로 확인해 봐요.

시작 전에 1편 재개픽에 B의 조건(전세 끼고 2억, 무주택, 연소득 9,000만)을 넣어 두세요. 계약 가능한 곳이 93곳 나오고, 지도와 리포트는 이 조건을 그대로 이어받아요.
재개픽은 연소득 칸의 값을 대출받는 사람 한 명의 소득으로 봐요. 은행 심사에서 부부 소득을 합치면 배우자 명의 대출도 함께 합산되기 때문에, 한 사람 소득으로 한 번, 합산 소득으로 한 번 넣어 두 결과를 견줘 보세요.

1단계: '지도' 탭에서 구를 골라요

화면에서 볼 곳 ① 화면 위 탭 줄의 '지도'

① 화면 위 탭 줄에서 '지도'를 눌러요.

화면에서 볼 곳 ① 성북구를 눌러 확대 ② 지도 위 보기 단추

내 돈으로 살 수 있는 구역은 남색으로 칠해지고 노란 체크가 붙어요. B 조건이면 93곳이 서울 지도 위에 흩어져 보여서, 구를 누르기 전부터 어느 동네에 몰려 있는지 감이 와요.
① 성북구처럼 원하는 구를 누르면 그 구가 화면 가득 확대돼요. ② 지도 위쪽 단추로 역 같은 표시를 켜거나 끌 수 있어요.

2단계: 확대된 지도에서 구역 점을 눌러요

화면에서 볼 곳 ① 서울 전체 보기로 돌아가기 ② 확대·축소·화면 맞춤 버튼 ③ 돈암6구역 점

성북구로 들어오면 구역 69곳의 경계가 보여요.
남색에 노란 체크가 붙은 곳이 B의 2억으로 전세 끼고 살 수 있는 곳이고, 성북구에서는 7곳이에요. 사업은 진행 중인데 돈이 모자란 곳이 6곳이에요.
나머지 56곳은 금액이 나오지 않아요. 입주권이 나오지 않거나, 전세를 낄 수 없거나, 여러 사업구역을 하나로 묶은 넓은 범위인 모아타운 관리지역이거나, 이미 끝난 사업이라서 금액을 내지 않는 곳이에요.
① '서울 전체'를 누르면 구 단위 지도로 돌아가요. ② +/− 버튼을 쓰거나 두 손가락을 벌려 확대할 수 있어요. ③ 구역을 누르면 그 구역 화면이 바로 열려요. 구역이 작아 누르기 어렵다면 지도 아래 목록에서 구역 이름을 눌러도 같은 화면으로 가요.

3단계: 리포트 맨 위에서 입주권 표시와 단계를 확인해요

화면에서 볼 곳 ① 입주권 가능 여부와 사업 단계 ② '이 구역 매물 보기' ③ 관심 구역 단추 ④ 리포트 탭 줄

리포트가 열리면 금액보다 ① 맨 위 표시를 먼저 봐요. '입주권 가능'은 지금 사서 등기를 마치면 조합원, 다시 말해 새 아파트를 분양받는 원래 주인 자격을 얻을 수 있는 단계라는 표시예요. 다만 지분 쪼개기를 막으려고 정해 둔 권리산정기준일 이후에 쪼갠 지분은 인정되지 않고, 재당첨 제한에 걸린 경우에도 입주권이 나오지 않아요.
표시가 '입주권 없음'이라면 새 집 대신 돈으로 정산받고 끝날 수 있어요. 이걸 현금청산이라고 불러요. 이런 구역은 금액보다 왜 입주권이 없는지부터 확인하세요.
돈암6구역은 2025.7.31에 사업시행인가를 받은 단계예요. 구청이 이 계획대로 지어도 좋다고 허가해 준 상태예요. 그다음 단계가 관리처분인가인데, 누가 어떤 평형을 얼마에 받는지가 이때 확정돼요. 입주권을 받으려면 이 인가 전에 매수와 등기를 끝내야 해요.
② '이 구역 매물 보기'를 누르면 KB부동산이 새 창으로 열려요. 돈암6구역처럼 재개발 구역이면 구역 위치에 맞춘 지도가 나오고, 단지가 확인된 재건축 아파트라면 해당 단지 화면으로 곧장 이동해요. ③ 관심 구역 단추는 다시 볼 구역을 모아 둘 때 써요. 비교는 3편에서 다뤄요. ④ 탭은 지금 화면에서 돈·일정·거래·입지·규제 다섯 개예요. 캡처는 9월 화면이라 같은 탭이 입주 현금, 사업·일정, 호재·매물, 입지·생활, 규제·요건으로 보여요.

탭 바로 아래에는 시점별 타임라인이 있어요. 계약하는 지금은 1.9억이에요. 매수가 4.3억에서 전세 2.4억을 빼고 취득세 0.05억을 더하면 1.95억인데, 화면에는 소수 첫째 자리까지만 보여서 1.9억으로 나와요. 2031년 무렵 이주 때는 추가 현금이 없고 2034년 입주까지는 모두 10.4억이에요.
이주 때 돈이 안 드는 것으로 나오는 건 이주비 대출 2.4억으로 세입자 전세금을 돌려준다고 봤기 때문이에요. 재개픽은 이주비 한도를 감정가와 조합원 분양가 중 큰 쪽의 40%로 잡는데, 이건 재개픽 자체 가정이고 실제 기준은 조합과 은행마다 달라요.
추정 감정가 1.2억만 기준으로 삼는 곳이라면 이주비 대출은 전세금 2.4억에 크게 못 미치고, 그 차액은 이주할 때 내 돈으로 메워야 해요. 관심 구역이 생기면 조합에 이주비를 어떤 기준으로 잡는지부터 물어보는 걸 권해요.

4단계: 「이 금액이 나온 과정」을 펼쳐 봐요

화면을 조금 더 아래로 내려요.

화면에서 볼 곳 ① 추가 분담금이 나온 과정 ② 입주까지 내 돈 카드

① 계산식은 '조합원 분양가 10.4억 − 내 지분 값(권리가액) 1.2억 = 추가 분담금 9.2억'이에요. 조합원 분양가는 조합원이 새 84㎡를 받을 때의 값이고, 내 지분 값은 조합이 내 빌라를 얼마로 쳐 주는지를 뜻해요. 감정가에 비례율을 곱한 금액이에요. 여기 나온 조합원 분양가 10.4억과 아래 입주까지 현금 10.4억은 우연히 숫자가 같을 뿐 서로 다른 금액이에요.
매수가 4.3억에서 내 지분 값을 빼고 남는 약 3.1억(정확히는 3.15억)이 웃돈(프리미엄)이에요. 공사 현장으로 비유하면 남이 이미 정리해 둔 부지에 들어가려고 내는 입장료에 가까워요. 새 아파트 값 대부분은 분담금으로 다시 치러야 해요.
② 10.4억 카드 아래에 있는 '필요 돈 계산식 (갭)'을 누르면 계산 과정이 펼쳐져요.

화면에서 볼 곳 ① '필요 돈 계산식'을 펼친 화면

① 펼친 화면은 세 줄이에요. 첫 줄은 매수가 4.3억과 취득세 0.05억이에요. 둘째 줄 '전세 2.4 − 이주비 대출 2.4 = 0.0억'이 3단계 타임라인의 '이주 때 추가 없음'이 나온 근거예요.
셋째 줄이 입주까지 현금이에요. 첫 줄의 4.3억과 0.05억에 분담금 9.2억, 원시취득세·중도금 이자·이주비 이자를 합친 1.1억을 더하고, 잔금대출 4.3억을 빼면 10.4억이 돼요(0.1억 단위 반올림). 전세 없이 현금으로 샀다면 이주비 이자가 빠지니 10.1억이에요.
1.1억을 더 쪼개 보면, 새 아파트를 받을 때 내는 원시취득세가 2,729만 원, 중도금 이자가 4,979만 원이고 나머지가 이주비 대출 이자예요. 중도금 이자는 분담금의 60%에 금리 4.5%를 2년 동안 적용한 값이에요. 매수 대출은 받지 않을 때 입주까지 현금이 가장 적게 들어서 0원으로 잡혀 있어요. 중개보수, 등기비, 보유세, 양도세, 이사비는 들어 있지 않으니 따로 챙기세요.

이렇게 다 계산하고 나면 남는 몫도 리포트가 보여 줘요. 입주 시점 같은 동네 신축 84㎡ 추정 시세와 비교한 시세 차이가 +0.3억이에요. 시세가 지금 그대로라면 사실상 남는 게 거의 없는 수준이에요.
연소득 칸의 영향도 여기서 다시 드러나요. 분담금 9.2억은 변하지 않지만, 연소득을 비우면 입주까지 내 돈은 8.7억으로 줄고 B의 9,000만 원을 넣으면 10.4억이 돼요. 1편에서 본 DSR이 이 구역에서는 1.7억 차이를 만들어요.

5단계: 실제 매물가로 다시 봐요

화면에서 볼 곳 ① 매수가 칸 ② 비례율 칸

'숫자 바꿔 보기' 영역의 칸은 모두 직접 고칠 수 있어요.
① 매수가는 3단계의 '이 구역 매물 보기'에서 확인한 실제 매물 가격으로 바꿔 넣어요. 재개픽의 기본 매수가는 주변 빌라 실거래를 바탕으로 한 추정이라 실제 호가와 차이가 날 수 있어요.
② 비례율은 조합 사업의 수익성을 보여 주는 비율이에요. 내 감정가에 곱하면 내 지분 값이 되고, 100%라면 감정가가 그대로 내 지분 값이 돼요. 이 영역 아래쪽 '비례율에 따른 결과' 표를 보면, 비례율이 80~120% 사이에서 움직일 때 분담금이 9.5억~9억 범위에서 바뀌어요.

B가 중개사무소에서 본 매물이 5억이었다고 가정하고 넣어 봤어요.

화면에서 볼 곳 ① 매수가 칸에 5 입력 ② 새로 나온 결과

① 매수가 칸에 5를 넣으면 칸 옆 표시가 '추정'에서 '초기화'로 바뀌어요. 직접 손댄 칸은 이 표시로 구분할 수 있어요.
② 매수가가 오르면 전세금 추정치도 매수가에 전세가율 56.6%를 곱한 값으로 함께 올라가요. 그 결과 지금 필요한 돈이 2.2억이 돼서 B가 가진 2억보다 0.2억이 부족해져요. 입주까지 현금은 11.1억으로 늘고, 입주 시 시세 차이는 −0.5억으로 마이너스가 돼요.
매물 가격이 7,000만 원 달라졌을 뿐인데 '살 수 있는 곳' 목록에서 빠져 버리는 거예요.

6단계: '입지' 탭에서 동네를 확인해요

화면에서 볼 곳 ① 입지 탭(캡처에서는 입지·생활) ② 입지 점수

① '입지' 탭을 누르면 ② 입지 점수가 가장 먼저 보여요. 돈암6구역은 100점 만점에 71점이에요. 위치가 확인된 진행 중 사업장 880곳 가운데 상위 33%이고, 성북구 59곳 중에서는 5위예요.
여기서 세는 성북구 59곳은 지도에 찍힌 69곳과 범위가 달라요. 점수의 가중치는 이 사이트가 정한 값이라 참고 지표로만 활용하세요.

화면에서 볼 곳 ① 학교·병원·마트까지 거리

① 조금 더 내리면 학교, 병원, 마트까지의 거리가 나와요. 돈암6구역 기준으로 매원초는 210m(도보 4분), 이마트 하월곡점은 1.1km예요. 모두 직선거리라 실제로 걷는 길은 더 길 수 있어요.

7단계: '일정' 탭에서 입주 시기를 봐요

화면에서 볼 곳 ① 일정 탭(캡처에서는 사업·일정) ② 예상 입주 시기와 준공 확률

돈 계산과 동네 확인이 끝났다면 다음은 사업이 언제 끝나느냐예요. ① '일정' 탭을 눌러요.
② 순조롭게 준공된다면 입주는 2034년 12월쯤으로 예상되고, 빠르면 2032년 12월, 늦으면 2037년 11월까지 범위가 잡혀요. 10년 안에 준공될 확률은 67%예요. 서울 사업장들이 단계마다 실제로 걸린 기간을 바탕으로 돌린 통계 추정치예요.
그 아래에는 조합설립 동의율 75.84%와 시공자 롯데건설이 나와요. 동의율이 법정 기준인 75%를 겨우 넘긴 수준이라는 점은 따로 적어 두세요. 조합 내부 분위기는 현장에 직접 가서 들어 봐야 알 수 있어요.

결과 화면에서 꼭 볼 숫자 3개

리포트 한 장에 숫자가 많지만, B 같은 상황이라면 아래 세 개를 먼저 메모해 두세요.
첫째, 추가 분담금이에요. 돈암6구역은 9.2억이에요. 매수가가 얼마든 새 아파트 값의 큰 부분은 이 돈으로 치르게 돼요.
둘째, 입주까지 내 돈이에요. 연소득 9,000만 원을 넣었을 때 10.4억이에요. 지금 가진 2억을 빼면 입주 전까지 8.4억을 더 마련해야 해요.
셋째, 10년 안 준공 확률이에요. 돈암6구역은 67%예요. 돈을 다 맞춰도 사업이 늦어지면 이자와 기다리는 시간이 함께 늘어나요.

자주 하는 실수

계약 때 필요한 1.9억만 보고 살 수 있다고 판단하는 경우가 가장 많아요. 이 금액은 공사로 치면 기초를 놓는 돈이고, 골조를 끝까지 올리는 돈은 분담금 쪽에서 따로 나가요.
'이주 때 추가 없음'을 그대로 믿는 것도 위험해요. 이 표시는 이주비 대출이 전세금만큼 나온다는 가정에서 나온 결과예요. 조합의 실제 이주비 기준을 확인하기 전까지는 이주 때 내 돈이 들어갈 수 있다고 생각해 두세요.
매수가를 추정값 그대로 두는 것도 흔한 실수예요. 5단계처럼 실제 매물가를 넣으면 계약 가능 여부 자체가 뒤집힐 수 있어요.
부부 소득을 한 번만 넣고 끝내는 경우도 있어요. 합산 소득에는 배우자 대출도 함께 잡히니, 한 사람 기준과 합산 기준을 각각 넣어 보세요.
'입주권 가능' 표시를 건너뛰고 금액부터 보는 것도 주의하세요. 입주권이 나오지 않으면 분담금 계산 자체가 의미를 잃어요.
입지 점수의 성북구 59곳과 지도의 69곳을 같은 기준으로 읽는 실수도 있어요. 두 숫자는 세는 범위가 서로 달라요.

B에게 돈암6구역은 지금 가진 2억으로 계약까지는 할 수 있는 곳이에요. 하지만 입주 전까지 8.4억을 더 모아야 해요. 착공에 드는 돈과 준공까지 드는 돈은 별개라서, 리포트를 끝까지 내려 봐야 두 번째 돈의 크기가 보여요.

관심 있는 구역이 있다면 지도에서 점 하나를 눌러 리포트를 직접 열어 보세요. 다음 편에서는 출퇴근 시간으로 구역을 거르고, 매달 모으는 돈으로 계획을 세우고, 후보 구역을 비교한 뒤 내 조건을 한 장으로 저장하는 방법을 따라 해요.

재개픽 사용법 시리즈 — 1편 · 재개픽 따라 하기 ① · 가상의 예시 한 사람으로 입주까지 드는 돈 보기 · 2편 · 3편 · 재개픽 따라 하기 ③ · 출퇴근 거르기부터 저축 계획, 구역 비교, 한 장 요약 저장까지

자료: 서울시 정비사업 정보몽땅 · 국토교통부 실거래가 · 서울도시공간포털 · 숫자는 이렇게 냈어요

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• 서울 재개발 분담금, 실제로 얼마나 나오나
• 재개발 단계별로 10년 안에 준공될 확률
• 관리처분인가 뒤 입주까지 몇 년 걸리나
• 월간 리포트: 매달 단계가 바뀐 구역

매수가, 감정가, 분양가는 모두 추정값이에요. 생활 인프라 거리는 2026.10.1 자료로 쟀어요. 글에 나오는 인물은 가상의 예시이고, 화면은 이 사이트의 실제 화면을 폰 크기로 캡처했어요.