은평구 역촌동 13-1 · 도시정비형 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

구산역세권 재개발, 정비계획 수립 중

정식 이름 구산역세권(역촌동) 장기전세주택 건립사업

구산역세권은평구 역촌동전세 끼고 사면

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입주까지 현금5.7억잔금대출 뺀 값

예상 입주15년 넘게입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 2억이면 전세를 끼고 매매가 4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 18건이 모두 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

매수가는 구역 안 빌라 18건 중간값인 2억 3,750만, 전세가율은 구역 안 거래로 잰 51%예요. 대출을 끼면 입주까지 5.6억이에요(매수 대출 6,800만 기준).

아직 정비구역 지정 전이라 구역 경계와 세대수가 바뀔 수 있어요.

입찰을 앞둔 법원경매 사건이 1건 있어요. 빌라 매매 18건 값이 1.7억에서 3.8억까지 벌어져 있어요. 면적과 연식 차이가 커서 한 건만 보고 판단하기 어려워요.

분담금(추정)7.2억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역구산역 도보 7분6호선

토지등소유자663명

구역 안 실거래 2026.11.10 신고분까지

대지 3.3㎡당	3,771만 구역 안 빌라 18건 중간값(25.11~26.10) · 매수가와 같은 표본
참고 · 구역 대표 거래(3.3㎡당)	3,926만 빌라·단독 매매 15건 중간값(25.11~26.10) · 튀는 값 3건 뺌
기준 매수가	2억 3,750만 대지 3.3㎡당과 같은 거래 · 전용 44.5㎡ 안팎
믿을 만함	높음 구역 안 거래 18건으로 잡았어요 · 마지막 거래 26.10.19
빌라 전세	1.8억 전세 16건 중간값 · 임대 57.8㎡ · 매수가 표본(전용 44.5㎡)과 면적 다름
주변 신축 84㎡	11.4억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 144건 중간값 · 녹번역e편한세상캐슬·백련산에스케이뷰아이파크 등
구역 안 12개월 거래	20건 계약일 기준

확인된 183동 가운데 70%가 노후·불량이고, 최근 10년 안에 지은 건물도 15동 있어요. 정비구역 지정 전이라 새 건물이 더 늘면 노후도 요건을 맞추기 어려워질 수 있어요.

1km 안 학원이 326곳으로 은평구 구역 중간값의 2.3배예요.