양천구 신정동 86-45 · 도시정비형 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

오목교역 역세권 재개발, 구역 지정 초기

오목교역 역세권양천구 신정동전세 끼고 사면

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입주까지 현금7.9억잔금대출 뺀 값

예상 입주13~20년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 3억이면 전세를 끼고 매매가 6.6억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 주변 300m 빌라 매매 11건이 모두 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

매수가는 주변 300m 빌라 중간값인 4억 5,000만, 전세가율은 서울 빌라 평균 57%예요. 대출을 끼면 입주까지 7.6억이에요(매수 대출 9,800만 기준).

2026년 8월 정비구역 지정 뒤 석 달, 조합설립인가는 2027.4~2030.7쯤으로 봐요.

10년 안 준공 가능성은 9%예요. 오목교역까지 도보 5분으로 양천구 구역 가운데 역과 가까운 쪽이에요.

분담금(추정)8.1억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역오목교역 도보 5분5호선

인가 이력

기준 매수가	4억 5,000만 주변 300m 빌라 11건 중간값(25.11~26.05) · 전용 49㎡ 안팎
믿을 만함	보통 구역 밖 주변 거래 11건으로 잡은 값이에요 · 마지막 거래 26.05.19
빌라 전세	2억 전세 3건 중간값 · 임대 37.7㎡ · 매수가 표본(전용 49㎡)과 면적 다름
주변 신축 84㎡	14.4억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 22건 중간값 · 문래모아미래도·영등포중흥에스클래스 등

2026.08.06 (정비구역 지정 고시일 기준) 근거

1km 안 학원이 836곳으로 양천구 구역 중간값의 5.1배예요.