서대문구 홍제동 9-81 · 재개발 · 신속통합기획 · 데이터 기준 2026.11.12

홍제동 9-81 재개발, 조합설립인가 단계

홍제동 9-81서대문구 홍제동대출 끼고 사면

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입주까지 현금6.4억잔금대출 뺀 값

예상 입주9~16년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 3억이면 대출을 끼고 매매가 3.8억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 8건 가운데 7건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

신속통합기획 후보지라 토지거래허가구역으로 묶여 있어 사면 2년은 실거주해야 해요. 오래된 집은 감정가로 담보를 잡아 매수 대출이 적게 나와요.

서대문구에서 조합설립인가 단계인 8곳 가운데 가장 넓은 구역이에요(119,734㎡). 가장 가까운 홍제역도 도보 15분이라 역세권으로 보기는 어려워요.

분담금(추정)8.3억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역홍제역 도보 15분3호선

인가 이력

대지 3.3㎡당	2,982만 구역 안 빌라 8건 중간값(25.11~26.09) · 매수가와 같은 표본
참고 · 구역 대표 거래(3.3㎡당)	3,306만 빌라·단독 매매 9건 중간값(25.11~26.09) · 튀는 값 1건 뺌
기준 매수가	2억 7,100만 대지 3.3㎡당과 같은 거래 · 전용 47.2㎡ 안팎
믿을 만함	보통 8건뿐이라 한두 건에 값이 달라질 수 있어요 · 마지막 거래 26.09.04
빌라 전세	1.5억 전세 9건 중간값 · 임대 43.6㎡
주변 신축 84㎡	13.2억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 170건 중간값 · 홍제센트럴IPARK·홍제역해링턴플레이스 등
구역 안 12개월 거래	14건 계약일 기준

확인된 400동 가운데 86%가 노후·불량이고, 최근 10년 안에 지은 건물도 7동 있어요.

경계 안 필지 허가 4건 가운데 주거용이 2건이에요.