11월 12일 갱신

서대문구 북아현동 3-66 · 재개발 · 글 기준 2026.09.26

북아현3구역, 15년 넘게 멈추는 사이 사업비가 약 4배로 늘어난 뉴타운 구역

정리: 재개픽 편집 · 처음 올림 2026년 10월 4일 · 해설은 기사·고시와 대조, 굵은 숫자는 매일 다시 계산

북아현3구역은 북아현뉴타운에서 가장 큰 재개발 구역이에요. 출발이 가장 빨랐지만 15년 넘게 멈추는 사이 사업비가 약 4배로 늘었어요.

북아현 3 재정비촉진구역은 2011년 9월부터 사업시행인가 단계예요. 이 단계에 들어선 지 15년이 지났어요. 서울 사업장 기록으로 내는 준공 가능성은 이렇게 오래 멈춘 구역에는 맞지 않아서 이 페이지에는 싣지 않았어요.

북아현3구역서대문구 북아현동사업시행인가전세 끼고 사면

지금 필요한 돈10.6억내 돈으로 보기 ›
입주까지 현금19.9억입주 시기 미정 기준
예상 입주시기 미정입주권 대상(추정)

최신 숫자 · 기본 가정 · 데이터 기준 2026.11.12

지금 필요한 돈 10.6억은 구역 안 빌라 13억 225만짜리 기준이에요. 내 돈 15억이면 전세를 끼고 매매가 18.4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 16건이 모두 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

현재 단계사업시행인가2011.09 인가
가까운 역충정로역 도보 11분2호선 · 5호선
토지등소유자2,536명구역 면적 263,100㎡

15년 멈춘 북아현3구역의 사업비

북아현3구역은 서대문구 북아현뉴타운에서 가장 큰 재개발 구역이에요. 기사에는 약 27만㎡로, 정비사업 정보몽땅에는 263,100㎡로 올라 있어서 면적부터 약 7천㎡ 차이가 나요. 출발은 빨랐어요.

2008년 2월 정비구역 지정, 3월 추진위원회, 9월 조합설립이 한 해 안에 끝났고 2011년 9월 사업시행계획인가까지 받았어요. 막힌 건 그다음이에요. 15년 넘게 관리처분인가로 넘어가지 못했고 서울 기록으로 사업시행인가에서 관리처분인가까지 걸린 기간의 중간값이 2년 4개월이라는 점과 견주면 정체가 길어요.

시공은 GS건설·롯데건설 컨소시엄이 맡고 있어요. 사업시행인가 때 동의율은 52.1%로 등록돼 있어요.

멈춰 있던 사이 사업의 덩치가 바뀌었어요. 2024년 10월 보도로는 사업비가 8,207억원에서 3조3,624억원으로 약 4배 늘었고 3.3㎡당 공사비도 최초 인가 때 300만원대에서 750만원이 됐어요. 2025년 7월 12일 임시총회는 최고 32층·4,739가구 계획을 40층·5,310가구로 키우는 변경안을 가결했어요.

같은 해 7~8월에는 서대문구와 서울시가 5주간 조합 운영을 점검해 30여 건을 지적했고 구는 도시정비법 위반 사항의 수사 의뢰 계획을 밝혔어요. 2026년 1월 조합장을 포함한 임원 16명 중 14명이 물러났어요.

3월 총회에서는 직무대행이 해임됐고 4월 29일 서울서부지법이 임시조합장을 선임했어요. 8월 29일 전문조합관리인 도입안은 677표 대 681표, 4표 차로 떨어졌어요.

이 구역의 숫자는 집행부가 다시 설 때까지 잠정치예요. 정보몽땅의 지상 35층·용적률 233%는 2011년 인가 때 값이고 5,310가구 안은 총회 가결까지만 기사로 확인돼요. 총사업비도 2024년 3조3,624억원, 2026년 약 3조6,000억원으로 자료마다 달라요.

조합원 1,860명과 토지등소유자 2,536명은 집계 기준이 다른 숫자라 서로 바꿔 쓰면 안 돼요. 관리처분 일정은 새 조합장과 임원을 뽑은 뒤에야 다시 짤 수 있어요.

2025년 점검에서 나온 30여 건의 지적과 수사 의뢰가 어떻게 정리됐는지는 확인한 자료에 없어요. 정보몽땅 기준으로 사업시행인가가 2011년에 났으니 신청도 2018년 1월 24일 전이에요. 관리처분 뒤 지위양도 제한은 이 날짜까지 사업시행인가를 처음 신청한 구역에는 걸리지 않아서(도시정비법 부칙 · 기준은 인가일이 아니라 신청일), 이 구역은 관리처분 뒤에도 지위양도가 가능한 쪽으로 분류돼요(추정·확인 필요).

본문 금액은 2026.09.26 기준이고, 위 숫자 상자는 매일 갱신해요.

기사·고시로 확인한 주요 일정

참고한 기사·고시 5건 (원문 확인 2026.09.26)

사업 개요 정보몽땅 등록값

구역 면적263,100㎡ (약 79,587평)
용도지역제2종 일반주거지역
계획 용적률233%
계획 층수지상 35층 · 지하 6층
조합원 수1,860명 (토지등소유자와 집계 기준이 달라요)
동의율(사업시행인가 때)52.1%
시공사롯데건설 · GS건설

인가 이력

정보몽땅 추진경과 기준(월 단위). 기사와 다르면 문의하기로 알려 주세요.

사기 전에 따져 볼 것

기본 가정으로 본 입주까지 현금 데이터 기준 2026.11.12 · 위 카드와 같은 값

기준 매수가13억 225만구역 안 빌라 16건 중간값(26.05~26.10)
전세 끼고 · 지금 필요한 돈10.6억전세 2억 8,650만을 끼고 사는 경우(+취득세)
전세 끼고 · 입주까지 현금19.9억세금·이자 포함 · 입주 때 잔금대출 최대 가정

전세를 끼고 사면 계약할 때 10.6억이 들어요. 이주 때 전세금을 돌려주고 분담금·세금·이자를 더한 뒤 입주 때 잔금대출을 최대로 받는다고 치면, 입주까지 준비할 현금은 19.9억이에요.

전세 없이 대출을 끼고 사면 입주까지 19.5억이에요.

가정: 무주택·84㎡·비례율 100%·연소득 미입력. 바꾸면 결과가 크게 달라져요(계산 가정 전체).

내 돈으로 다시 계산하기

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돈이 적게 드는 순서예요(추천 순서 아님).

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