서울 재개발 월간 리포트 · 4호 · 2026년 10월분

10월 서울 재개발 리포트 · 조합설립인가 3곳, 전세 끼고 3억 안쪽 78곳

글·정리: 재개픽 편집 · 발행 2026년 10월 24일 · 글 고친 날 2026년 11월 9일

10월에 서울에서 다음 단계로 넘어간 정비구역은 정보몽땅 등록 기준 3곳이에요. 전세를 끼고 3억 안쪽으로 살 수 있는 구역은 78곳이었어요.

이번 호를 읽는 법

이 글은 10.24 자료를 보고 썼어요. 숫자 칸과 그래프는 갱신된 자료로 다시 그렸어요.

10월호는 만드는 방식을 바꿨어요. 지난 세 호는 그달 인가가 난 구역만 다뤘는데, 그것만으로는 '그래서 내 돈으로 어디를 볼 수 있나'에 답이 안 됐어요. 이번 호부터는 같은 달의 실거래, 정비구역 안 경매 물건, 토지거래허가 건수, 1억·2억·3억으로 살 수 있는 구역 수를 한 페이지에 같이 놓았어요. 숫자는 모두 사이트가 매일 모으는 공개 자료에서 나왔고, 표마다 기준일을 적었어요.

10월 단계 변경은 조용했어요. 24일까지 정보몽땅에 날짜가 붙은 새 인가는 강남 일원동 가람아파트 조합설립인가(10.12) 하나예요. 송파 한양1차는 기사로 인가가 확인되는데 정보몽땅에는 아직 날짜가 없고, 송파 오금동 가락우창은 24일 갱신에서 단계 표시만 조합설립인가로 바뀌었어요. 세 곳 모두 재건축 조합설립이에요. 서울 전역이 투기과열지구라, 이 세 곳은 지금 사면 입주권이 나오지 않아요(장기 보유·거주 같은 예외 조건은 빼고요).

지난 호 정정도 하나 있어요. 9월호에 '개포우성1·2차 정비구역 지정 9.18'로 실었던 건은 그날이 지정 고시가 아니라 정비계획 수립·구역 지정(안)의 주민공람 공고일이었어요. 그래서 9월호 인가 건수에서 뺐고(9건 → 8건, 8곳 → 7곳), 고친 내용은 9월호 맨 위 정정 상자에 적어 두었어요. 지정 고시가 나오면 그달 호에 실을게요.

1. 이달 단계가 바뀐 구역

10.1–10.31 사이 정보몽땅 추진경과에 날짜가 붙은 인가는 2건이고, 날짜는 아직 없지만 단계 표시가 바뀐(또는 기사로 확인된) 곳이 1곳이에요. 최근 36개월(2023.10~2026.9) 평균이 한 달 약 13건, 2016~2024년 평균이 7건이라 조용한 편이에요. 정보몽땅에는 인가가 몇 주 늦게 올라오는 일이 잦아서, 이 숫자는 다음 갱신 때 늘 수 있어요.

1. 10.1한양1차아파트 송파구 · 재건축
   조합설립인가 · 원문
2. 10.12가람아파트 강남구 · 재건축
   조합설립인가 · 원문
3. 날짜 미등록가락우창아파트 송파구 · 재건축
   조합설립인가 · 원문 미확인

카드 숫자는 무주택·현금 매수·84㎡ 신청·비례율 100%로 계산한 추정이에요. 입주권 판정은 사이트 규칙 기준이라 실제 매수 전에는 조합·구청에 꼭 확인하세요.

지난 호 뒤에 늦게 올라온 9월 인가 4건

9월호에 실은 8건 말고도, 그 호를 낸 뒤 정보몽땅에 9월 날짜로 4건이 더 올라왔어요. 9월호 숫자는 그대로 두고 여기에 따로 적어요. 인가 소식을 정보몽땅만 보고 따라가면 2~4주 늦을 수 있다는 뜻이에요.

신청에서 인가까지 걸린 날 (변경 인가 포함)

정보몽땅 고시·공고 목록에서 신청과 인가가 모두 보이는 17건은 3~77일(중간값 20일)이 걸렸어요. 법정 처리 기한은 30일이에요. 목록은 새 인가와 변경 인가를 '(변경)인가' 한 칸으로 적어서 둘을 나눠 보지는 못했어요. 구청이 서두르는 분위기는 보이지만, 인가 뒤 사업시행계획까지 가는 시간은 여전히 몇 년 단위예요.

2. 1억·2억·3억으로 살 수 있는 곳

첫 화면 계산기와 같은 기준(무주택·84㎡ 신청·기본 가정)으로 센 숫자예요. 전세 끼고는 매수가에서 전세 보증금을 뺀, 지금 손에 있어야 하는 돈이에요. 대출 끼고는 전세 없이 사서 주택담보대출을 받는 경우의 지금 드는 돈이에요. 어느 쪽이든 입주 때까지 분담금·이주비 같은 돈이 더 들고, 그건 구역 페이지 '입주까지 현금'에서 따로 봐야 해요.

1억으로는 전세 끼고 10곳, 대출 끼고 3곳뿐이에요. 2억이 되면 전세 끼고 54곳으로 44곳이 늘고, 3억이면 78곳이에요. 대출 끼고는 2억 56곳, 3억 131곳으로 2억부터 전세 끼고보다 많아져요. 전세 끼고 칸이 생각보다 작은 이유는 따로 있어요. 대상 구역 가운데 450곳이 토지거래허가(아파트 단지 또는 신속통합기획 후보지)에 걸려 실거주 2년 의무가 붙고, 그래서 전세 낀 매수 자체가 안 돼요.

같은 3억 안에서도 단계가 크게 갈려요. 3억 안쪽 78곳 중 56곳은 아직 후보지·정비계획·추진위 단계예요. 그 56곳 모두 사이트 추정 '10년 안 준공 가능성'이 10%가 안 돼요. 사업시행인가를 넘긴 곳은 6곳뿐이에요. 돈이 맞는 곳을 찾았다면 다음으로 볼 것은 '언제 들어가느냐'예요.

구별로는 3억 전세 끼고 기준 은평구 12곳, 영등포구 10곳, 강북구 7곳, 성북구 6곳, 동작구 6곳 순이에요. 강남·송파·용산은 0곳이에요.

지난달과 견준 숫자는 이번 호에 넣지 않았어요. 첫 화면 계산 방식이 10월 17~20일 사이에 여러 번 바뀌어서(표본 기준·전세 계산 등) 9월 숫자와 바로 견주면 시세 변화가 아니라 계산 방식 변화를 보게 되거든요. 이번 호 숫자(11.5 기준)를 저장해 두고, 다음 호부터 같은 방식끼리 견줘요.

1억·전세 끼고 지도 2억·전세 끼고 지도 3억·대출 끼고 지도

구별로 나눈 오늘 숫자는 재개발 투자금액별에 있어요(매일 갱신).

3. 재개발 구역 실거래: 거래는 줄고 값은 올랐어요

재개발 구역 경계 안(경계 자료가 없는 곳은 대표지번과 같은 본번) 빌라·단독 매매를 구역별로 모은 숫자예요(국토교통부 실거래가, 11.3 신고분까지). 실거래는 계약 뒤 30일 안에 신고하면 돼서, 이번 분기(’26.4분기) 칸은 아직 절반도 안 찼어요.

’26.3분기 거래는 1,517건으로 ’26.2분기 2,172건보다 30% 줄었어요. 마지막 달 말 계약분 일부가 아직 신고 전이라는 걸 감안해도 작은 차이는 아니에요. 값은 어땠을까요. 두 분기 모두 2건 이상 거래가 있었던 199개 구역만 골라 같은 구역끼리 대지 3.3㎡당 중간값을 견주면, 오른 곳이 135곳, 내린 곳이 62곳이고 변화율의 중간값은 +6.3%예요.

구역을 5곳 이상 견줄 수 있는 구만 넣었어요. 막대 = 그 구 구역들의 변화율 중간값(’26.2분기→’26.3분기). 구역 하나의 분기 거래가 2~10건 정도라 한 건이 값을 크게 흔들 수 있어요.

1억~3억으로 빌라를 보는 사람에게 이 표가 말해 주는 건 두 가지예요. 하나, 이 자료만으로는 '거래가 줄었으니 값도 곧 내리겠지'라고 보기 어려워요. 둘, 거래가 적은 구역일수록 부르는 값과 실제 거래값 차이가 벌어지기 쉬워요. 구역 페이지의 최근 거래 목록에서 같은 면적대 실거래를 먼저 보고 매물 값을 견줘 보세요.

4. 정비구역 안 경매 물건은 몇 건인가요?

법원경매정보에서 정비구역 경계 안 필지와 맞는 물건만 모았어요. 10.18부터 매일 모으기 시작해서, 지금 보이는 건 입찰기일 10.19~11.19 물건 339건이에요(사건·물건번호 기준, 겹치는 구역은 한 번만). 이 중 188건은 아직 입찰 전이고, 149건은 기일이 지나 결과를 확인 중, 2건은 목록에서 빠졌어요(취하·변경 등).

몇 번씩 유찰됐나요?

133건은 첫 입찰이고, 3번 이상 유찰된 물건이 48건이에요. 최저가가 감정가의 3분의 1 아래로 내려간 물건도 있는데, 이런 물건은 대개 이유가 있어요. 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 떠안거나, 지분만 나왔거나, 건물이 무허가인 경우가 흔해요. 정비구역 안 물건은 여기에 '이걸 사면 입주권이 나오나'라는 질문이 하나 더 붙어요. 권리산정기준일 뒤에 쪼개진 다세대는 현금청산 대상일 수 있어서 감정가 대비 싸 보이는 게 함정일 수 있어요.

입찰 전 물건의 최저가는 얼마인가요?

입찰 전 188건 중 최저가 1억 이하가 13건, 1~2억이 57건, 2~3억이 65건이에요. 경매는 낙찰가 외에 잔금을 한 번에 내야 하고 경락잔금대출 한도도 따로 따져야 해서, 같은 2억이라도 매매로 전세 끼고 사는 것과 돈이 드는 방식이 달라요.

법원별로는 남부지법 160건, 중앙지법 82건, 북부지법 47건, 서부지법 31건, 동부지법 19건이고, 구별로는 강서구 73건, 관악구 65건, 양천구 40건, 구로구 27건, 중랑구 21건 순이에요. 물건이 많은 구역은 화곡동 354 일대 모아타운 19건, 신림10구역 19건, 신월동 102-33 일대 모아타운 18건, 화곡6동 957 일대 모아타운 17건, 신길동96-24역세권 장기전세주택사업(도시정비형 재개발) 15건이에요.

사건번호·주소는 구역 페이지에서 볼 수 있고, 이 리포트에는 소유자·채무자 등 사람 이름을 싣지 않아요. 입찰 전에는 법원경매정보 원문(매각물건명세서·현황조사서)을 꼭 확인하세요.

5. 토지거래허가와 규제

서울은 2025년 10월 16일부터 25개 구 전체가 투기과열지구이고, 2025년 10월 20일부터는 아파트(같은 단지 연립·다세대 포함)를 사려면 구청 허가를 받아야 해요. 허가를 받으면 2년은 실거주해야 해서 전세 끼고 살 수 없어요. 지정 기한은 2026.12.31이에요(정책브리핑). 신속통합기획 재개발 후보지는 아파트가 아니어도 구역 전체가 허가 대상이에요.

그 허가가 실제로 얼마나 나오는지는 서울부동산정보광장 허가 내역으로 볼 수 있어요. 2026년 10월 1~31일 서울 전체 허가는 4,439건으로, 지난달 같은 기간(9월 1~30일) 3,974건과 +11.7% 차이가 나요. 이 중 98%가 주거용이에요. 허가는 계약하기 전에 받는 절차라 실거래 신고보다 먼저 보이는 숫자예요. 다만 허가가 계약이나 거래 성사를 뜻하지는 않아요(허가 뒤 계약하지 않는 경우도 있고, 공개 내역에는 취소·취하된 신청도 섞여 있어요).

허가 건수 상위 10개 구. 허가 1건 = 접수번호별 대표 지번 1개(원자료 기준), 결과가 '허가'인 건만 셌어요.

정비구역 경계 안 필지로 좁히면 10월 1~31일 허가는 626건, 구역으로는 244곳이에요. 많은 곳은 은마아파트 21건, 잠실5단지아파트 18건, 대조제1구역 17건, 미아동 791-2882번지 일대 주택정비형 15건, 신림10구역 11건이에요.

재개픽이 따로 정리해 두는 규제 자료(투기과열지구·토지거래허가·신통/모아타운 허가구역)에는 10월에 새로 바뀐 내용이 없어요. 가장 최근 변경은 2026년 7월 30일 발표된 내용이에요(신통·모아타운 후보지 발표와 동시에 토허 지정 방침, 기존 47곳 재지정·12곳 경계조정(도시계획위 7.29 의결, 효력 8.11~)). 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 도시정비법 개정안은 자료 확인일(2026.09.27) 기준 국회 발의 단계라 아직 시행 전이에요.

6. 입주 흐름: 착공 44곳이 줄 서 있어요

정비사업으로 새 아파트가 나오는 양을 구역 수로 봤어요. 세대수는 구역마다 자료가 들쭉날쭉해서(착공 구역 44곳 중 10곳만 있어요) 이번엔 구역 수만 셌어요.

지금 착공 단계인 44곳의 예상 입주 시기(사이트 추정 중간값, 착공→준공 서울 중간값 3년 기준)를 해마다 세면 2027년 22곳, 2028년 12곳, 2029년 7곳이에요. 관리처분인가·이주 단계 63곳은 그 뒤를 이어요. 입주가 몰리는 해에는 주변 전세 공급이 늘어 전세가가 눌리기 쉬운데, 전세 끼고 사는 사람에겐 이게 지금 드는 돈을 늘리는 쪽으로 작용해요. 전세가가 10%p 낮아지면 얼마나 달라지는지는 전세가율 가이드에 계산해 뒀어요.

7. 이달의 구역 3곳

단계가 바뀐 곳 하나, 예산 2억대에서 많이 묻는 곳 하나, 3억 안쪽인데 사업이 많이 진행된 곳 하나를 골랐어요. 좋은 곳을 고른 게 아니라 이번 달 자료에서 눈에 띈 곳이에요.

이 글은 10.24 자료를 보고 썼어요. 숫자 칸과 그래프는 갱신된 자료로 다시 그렸어요.

8. 다음 달에 볼 것

• 11월 경매 입찰기일 · 지금 잡힌 것만 188건: 11.5 35건, 11.6 3건, 11.9 2건, 11.10 27건, 11.11 32건, 11.12 10건, 11.13 3건, 11.16 6건, 11.17 43건, 11.18 9건, 11.19 18건. 새 물건은 매일 더해져요.
• ’26.3분기 실거래 확정 · ’26.3분기 마지막 달 계약분 신고 기한이 끝나면(계약 뒤 30일) 위 거래 건수가 조금 늘어요. 값 변화의 방향이 그대로인지 다음 호에서 다시 봐요.
• 인가 신청 중 · 개포우성1,2차아파트 정비구역지정(9.18 주민공람 공고). 고시·공고 목록에 신청·공람만 있고 결과가 아직 없는 건이에요.
• 아파트 토지거래허가 기한 · 서울 전역 아파트 허가구역 지정 기한이 2026.12.31이에요. 연장 여부에 따라 전세 끼고 살 수 있는 곳 수가 크게 달라질 수 있어요.
• 오래 머문 큰 구역 · 토지등소유자가 많은 50곳 중 지금 단계에 가장 오래 머문 곳: 북아현 3 재정비촉진구역(사업시행인가 15년째, 보통 2년 4개월), 미아2재정비촉진구역(조합설립인가 10년째, 보통 4년 1개월), 여의도시범아파트주택재건축정비사업(신탁방식-한국자산신탁)(조합설립인가 9년 4개월째, 보통 4년 1개월).

9. 편집 코멘트

이 글은 10.24 자료를 보고 썼어요. 숫자 칸과 그래프는 갱신된 자료로 다시 그렸어요.

부록: 10년 흐름과 단계별 기간

중간값·5년 안 도달은 아직 다음 단계에 못 간 구역까지 오늘까지 걸린 기간으로 넣어 계산한 값이고, 오른쪽 범위는 이미 닿은 구역만 본 값이에요. 우리 동네가 지금 어느 단계인지 고르고 보기 →

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자료와 기준일

• 서울시 정비사업 정보몽땅 · 추진경과·고시공고 11.5 수집
• 국토교통부 실거래가(서울 부동산정보광장 공개 자료) 11.3 신고분까지
• 대한민국 법원 법원경매정보 11.5 확인
• 서울부동산정보광장 · 토지거래허가 내역 10.31까지
• 정책브리핑 · 10·15 주택시장 안정화 대책(투기과열지구·토지거래허가) 2025.10.15 발표
• 재개픽 계산 엔진(첫 화면·API와 같은 숫자) 11.5 기준
• 강남구청 · 수서택지지구 재정비 1년 2개월 만에 첫 조합설립(가람아파트) 2026.10.24 확인
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인용하실 때

"출처: 재개픽 월간 리포트(2026년 10월분)"로 적고 이 페이지 링크를 붙여 주세요. 숫자 오류는 문의하기로 알려 주시면 고쳐요.

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