재건축 · 데이터 기준 2026.11.12

준공 30년 넘은 서울 아파트 1,065단지

정리: 재개픽 편집 · 2026.10.17 작성 · 매일 자동 갱신(2026.11.12 자료)

재건축 연한(준공 30년)이 지난 서울 아파트 가운데 최근 실거래가 있는 단지를 모았어요. 이 가운데 237단지는 이미 정비사업(재건축 등)이 진행 중이라 구역 페이지로 연결했고, 나머지는 아직 정비구역으로 잡히지 않은 단지예요.

요약

• 준공 30년이 지나고 최근 실거래가 있는 서울 아파트는 1,065단지예요.
• 강남구(95단지)·노원구(91)·구로구(79)에 가장 많아요.
• 이미 정비구역에 들어간 단지는 237단지(22%)이고, 나머지 828단지는 아직 정비구역으로 잡히지 않았어요.
• 용적률이 확인된 599단지 가운데 200% 이하가 215단지(36%)예요.
• 단지별 실거래 중간값의 중간값은 8.5억이에요.

구별 분포

강남구 95단지, 노원구 91단지, 구로구 79단지, 송파구 72단지, 영등포구 71단지 순이에요. 다섯 구만 합쳐도 38%예요. 가장 적은 곳은 중구, 강북구, 종로구예요. 이미 정비사업이 진행 중인 단지 비율은 강남구 36%, 노원구 5%, 구로구 9%로, 같은 노후 단지라도 구마다 사업에 들어간 정도가 달라요.

준공 연도

준공 연대로 나누면 1960년대 10단지, 1970년대 126단지, 1980년대 347단지, 1990년대 582단지예요. 가장 오래된 단지는 중구 정동의 정동(1965년 준공, 61년)이에요. 1990년대 준공 단지는 해마다 새로 30년을 넘기면서 이 목록이 길어져요. 30년은 재건축을 검토할 수 있는 최소 조건이고, 실제 착수는 안전진단(재건축 진단)과 정비계획을 거쳐야 해요.

용적률로 보는 여지

용적률은 대지 면적 대비 건물 연면적 비율이에요. 지금 용적률이 낮을수록 다시 지을 때 늘릴 수 있는 폭이 커서 일반분양 몫이 생기기 쉬워요. 확인된 599단지 가운데 150% 이하 78단지, 150~200% 137단지, 200~250% 192단지, 250% 넘음 192단지예요(중간값 226%). 다만 용적률은 건축물대장 총괄표제부가 있는 단지만 확인돼서, 한 동짜리 단지는 빠져 있어요.

세대당 대지지분

대지면적을 세대수로 나눈 세대당 평균 대지지분은 중간값 39.3㎡예요. 같은 용적률이라도 대지지분이 클수록 조합원 한 사람 몫의 땅이 많아 분담금 부담이 줄어드는 쪽으로 작용해요. 대지지분이 확인된 596단지 가운데 40㎡ 이상은 285단지, 20㎡ 미만은 8단지예요.

값과 거래

단지가 10곳 넘는 구만 놓고 단지별 중간값을 다시 가운데로 모으면 구로구 4.3억, 금천구 4.6억이 가장 낮고 강남구 30.6억, 서초구 25.5억이 가장 높아요. 평형이 섞인 값이라 단지끼리 바로 비교하기보다는 흐름을 보는 용도예요. 거래가 가장 많은 단지는 노원구 미성(183건), 노원구 상계주공9(고층)(171건), 노원구 중계그린1단지(170건)이에요.

이미 정비사업 중인 단지

정비구역 안에 있는 237단지를 지금 단계로 나누면 조합설립인가 92단지, 추진위원회승인 43단지, 관리처분인가 29단지, 사업시행인가 22단지, 사업시행자 지정 10단지예요. 표에서 ‘정비사업 진행 중’ 링크를 누르면 구역 페이지에서 인가 이력과 입주까지 현금을 볼 수 있어요. 재건축은 조합설립인가 뒤에 사면 입주권이 나오지 않으니 단계부터 봐야 해요.

표를 볼 때

용적률이 200% 이하이면서 세대당 대지지분이 40㎡ 이상인 단지는 163단지예요. 이 가운데 77단지는 아직 정비구역에 들어가지 않았어요. 두 숫자가 좋아도 단지 규모가 작거나 상가·도로 지분이 섞여 있으면 사업성이 떨어질 수 있어요. 반대로 용적률이 250%를 넘어도 서울시 정비계획에서 상한 용적률을 높여 주면 사업이 될 수 있어요. 그래서 이 표는 “어느 단지가 재건축 조건을 얼마나 갖췄나”를 보는 출발점이에요. 관심 단지는 구청 공람·고시와 안전진단 결과를 따로 확인하세요.

거래가 많은 100단지

최근 실거래 수가 많은 순이에요. 나머지 965단지는 아래 표를 펼쳐 자치구·용적률로 걸러 볼 수 있어요. 이름이 빌라·연립·주택이고 세대수가 30 미만이거나 대장에 없는 작은 공동주택 10곳은 재건축 단지로 보기 어려워 뺐어요.